All posts by John Vanhara

Taktika pri vyjednavani koupe nemovitosti v USA

Vyjednavni o koupi nemovitosti je z velke casti taktika a psychologie. Trzni cena neni uplne dokonala. Je to vzdy o vyjednavani. A jedna strana vzdy chce vice koupit nebo vice prodat. A pri tom vyjednavani se to pak zacina ukazovat.

Zakladni pravidlo je, ze to jestli na nemovitostech vydelate se nejvice rozhoduje pri koupi! Zasada je co nejlepe koupit.

Finalni cena neni temer nikdy finalni
Kdyz se uz chvili vyjednava tak jedna strana, v tomto pripade prodavajici rekl, ze to je FINAL PRICE (Take it or leave it). Proste, ze uz vice v zadnem pripade neslevni. Tomuhle se vzdycky smeju (pro sebe po tajmu) kdyz to nekdo rekne, protoze jsem snad jeste nezazil, ze by to platilo. Americani jsou dobri na kompromis. A kdyz je kupni cena treba 1.3 milionu dolaru (final price) a nabidnu o 50 tisic mene, tak je hodne pravdepodobne, ze akceptuji. U vetsich castek to plati jeste vice. Kdyz je koupe za pet milionu tak uchylka od final price dalsich par set tisic dolaru nikdy ten deal nerozbije. Par set tisici se vydela jen tim, ze ma clovek trosku drzost a i kdyz ho druha strana presvedcuje at v zadnem pripade uz dalsi nabidku neposila, ze nebudou reagovat tak to presto posle. Takze cinnost co zabere par minut vydela penez ktere byste na ulici nenasli.

Prodavajici fixovany na magicke cislo
Jak jsem popisoval to finalni ceny tak jsou v tom i vyjimky. Nekdy se prodavajici fixuji na nejaka magicka cisla. Jeden pan co sel do duchodu a prodaval mi kancelare tak rekl, ze musi dostat 460 tisic a ani o dolar mene. Nebo tri sourozenci zdedili dum a prodavajiho ho. Ale vi, ze kazdy chce milion takze se to musi prodat za tri miiony a nejede pres to vlak. Pak se doopravdy to vyjedavani zasekne na ten finalni cene. V praxi jsem zjistil, ze tito prodavajici uvazuji nad tim dealem jinak.

Pak vymyslim jine strategie. Vymyslim zpusob jak ukazat, ze dostavaji to svoje magicke cislo, ale pritom je to pro me porad dobry deal. Podarilo se mi to uz vicekrat pres tzv. owner financing. Misto zaplaceni cele hotovosti, tak zaplatim jen cast (klidne az 50%, aby prodavajici mel jistotu a maly risk) a zbytek je pujcka od prodavajiciho. Proto se tomu rika owner financing. Pak ukazu prodavajicimu, ze na urokach vydela treba dalsich xxx tisic navic, tak mi o tu castku muze snizit kupni cenu. Dostane sice penize postupne, ale zaroven v tom ma i danovou vyhodu (u tech investicnich nemovitosti nemusi danit v jednom roce a rozlozi ten zisk na vice let).

V praxi to vypada takto. Nabidnu nizsi cenu. Prodavajici chce vice. Ja reknu, ze vice penez nemuzu nabidnout, ale kdyz mi da owner financing tak mu nabidnu xx downpayment a xx vydela na urokach behem xx let (podle toho jak vycitim, ze chce penize rychle nebo pomalu tak nabidnu ten termin). Pro me je to vyhoda, ze nemusim pouzit svoje penize. Nemusim platit bance za odhad nebo jine papirovani (u komercnich nemovitosti treba jeste Enviromental report). Je to vyhra na obe strany.

Schopnost odejit z vyjednavani
Nejhorsi je, kdyz se jako kupujici zamilujete do nemovitosti a musite ji mit. To je temer zaruka na zaplaceni vice nez musite. Ja se do posledni minuty na nic nefixuji. Kdyz na me prodavajici vyrukuje s tim, ze ma jeste dalsiho zajemce co taky napsal nabidku (coz se v USA stava dost casto, ze na jednu nemovitost je najednou nekolik nabidek a zacina bidovani jak v aukci), tak pro me je to signal odejit.

Napr. agent prodavajiciho sdeluje po obdrzeni me nabidky:
“Mame tady dalsiho vazneho zajemce. Uz se byl trikrat podivat a chystaji taky napsat nabidku”. 

Doslova to tem prodavajicim rikam, ze jestli je to “multiple offer situation”, takze nemam zajem a odstoupim. To pusobi jak ledova sprcha. Protoze kazdy prodavajici miluje, kdyz muze cenu vysponovat mezi nekolika zajemci. Nekdy i trosku lzou a prave tam se nejvice vyplaci z vyjednavani odejit a treba za mesic se znovu ozvat.

Schopnost odejit i po zainvestovani penez
Due dilligence (cinnosti kdy si zjistujete jestli je nemovitost vhodna, delate inspekce a pruzkumy) stoji cas a penize. Kdyz nainvestujete treba par tisic dolaru do pravnika nebo nejakych pruzkumu (treba “survey” – coz je zamereni kde skutecne vede pozemek a jestli treba na nem nemaji sousedi neco postaveneho), tak prodavajici dostane casto pocit, ze uz z toho obchodu neuhnete. A nejednou se vyjednava hure. Ono casto se v te due dilligence prijde na ruzne negativni veci a znovu se vyjednava o cene. Ja jako prodavajici to taky nemam rad a nechce se me zlevnovat cenu. Ale jako kupujici chci samozrejme vyjednat vse nejlepe. A ted zalezi kdo me lepsi znalost trhu a lepe odhadne situaci. V poslednim dealu jsme takto na posledni chvili rusili a po nekolika mesicich pristoupili na o dost lepsi cenu!

I po odmitnuti se nebat nabidnout nizsi cenu
Tohle je dalsi vec co me fascinuje. V USA se mi uz nekolikrat stalo, ze jsem dal nabidku. Nedohodli jsme se. Pak jsem po case dal horsi nabidku. Znovu jsme se nedohodli. A zase po case jsem dal jeste horsi nabidku! Kdybych byl v tom stejnem pripade prodavajici tak by me takovy kupujici strasne stval. Ale americani jsou fakt dobri na delani kompromisu a vyreseni situace podle konkretni situace nebo podminek. Ono ty zivotni situace se meni. Lidi treba najednou potrebuji ty penize vice. A obchod se pak uskutecni. Me tuto strategii vubec nevadi pouzivat kdyz neco kupuji, ale nemam ji rad kdyz mi to nekdo udela zrovna kdyz prodavam:-). Na to je pak nejlepsi nereagovat a trosku ziskat zpet kontrolu nad situaci. Protoze kdyz by clovek zacal vyjednavat s tou hodne spatnou nabidkou tak je to cista znamka zoufalstvi, ze chce za kazdou cenu prodat.

Schuzka s kralem pizzy a italskym restauraterem

Vcera jsem mel schuzku se zajemcem co chce prevzit provozovnu.

Pripadal jsem si jak v nejakem mafianskem filmu. Dva borci. Jednomu bylo 50 (italske jmeno co v prekladu znamena jehnatko), druhemu tak 70.  Prizvuk trosku jak z Brooklynu. Ten stary se tvaril porad nasrane a daval takove negativni poznamky, aby se dala usmlouvat cena co nejvice dolu.

Ten mladsi predstavil toho starsiho, ze to je jeho poradce: “Tohle pizza kral ze San Pedra. Vsichno ho znaji. Sel do duchodu ve 29 letech a od te doby nic nedela. Nejvetsi machr na restaurace, ktereho kdy muzes najit.”

Starsi se me pta: “Kde bydlis?” Rikam, ze v Palos Verdes. On: “Uz jsi jedl u Jehnatka?” Ja: “Ne”. On s nasranym pohledem a zvysenym hlasem: “GET THE FUCK OUT OF HERE”! Pak se obraci na pana Jehnatko a trikrat to zopakuje. On u tebe nikdy nejedl!

Pan Jehnatko se me zastal, ze bydlim na opacne strane kopce, takze to je v poradku. Nemam zas tak blizko do jeho restaurace a chape, ze chodim jinam.

Vyjednavaci taktika byla: Starsi porad opakoval: “To neber! Je to na hovno.” Pan Jehnatko zase rikal: “Nemam vubec cas. Ted hned se domluvime. Ty me neznas. Ja jsem schopen se domluvit hned.” Na nicem jsme se nebyly schopni dohodnout. Na tom kolik penez mi ma dat za vybaveni. Na tom jaky bude najem. Kdy bude splatny najem. Na vsechno mel pan Jehnatko nejake pravidlo, ze najem se nesmi splacet prvniho ale patnacteho. Vysvetloval proc. Ja si v duchu rikal, ze jediny najemnik co budu mit bude mit vse nastaveno jinak a bude mi rozbijet zavedeny system. Jak nechce platit naklady souvisejici z najmem. Jak je jeho ucetni na dovolene v Koreji, takze nemuze dotat zadne financni vykazy, ale ze to neni dulezite. At hned sednem do auta a ze mi ukaze jeho restauraci a muzu se pobavit se vsemi jeho zamestnanci. Vsichni ho na kopci znaji, protoze tam je uz 30 let a vsichni vi, ze je naprosto spolehlivy.

A tak dale. Takze to vypadalo, ze se nejsme schopni na nicem dohodnout a do toho pan Jehnatko opakovane rikal: “Mame deal! Jsme dohodnuti! Je to hotovo!”. To me sem tam rozesmalo, jak jsem videl ten rozpor. Starsi na to reagoval: “V zivote jsem nevidel nekoho se tolik smat pri vyjednavani. Ty se dozijes 100 let!”

Provozovna pizzerie je znovu k dispozici

Pizzerie je znovu volna. Uprimne receno jsem v soku. Tak rychle jsem necekal, ze to vzdaji.

Oficialne rikaji, ze na USA nemaji poradnou strategii a podporu tak jak to maji zavedene v Rusku. A ze by bylo potreba obrovske investice do marketingu s nejasnou navratnosti (dlouhodobe a s tim, ze predem vi, ze spousta penez se utrati uplne zbytecne). A nepovazuji za fer, aby tu investici chteli jen po me. Sami maji maly apetit to dotovat a tak radeji provozovnu zavrou.

Clovek se diva na zkusenou velkou firmu s respektem, ze to urcite budou delat lepe nez ja. A dosahnout lepsich vysledku. Zajimave pro me bylo i jak krkolomne delaji nejake veci v IT. Samozrejme maji slozitejsi system na kterem bezi spousta pobocek. Ale treba nastavovani kam rozvazet pizzy se dela manualnim vlozenim ulic a adres. Napr. rozvazime na ulici Hawthorne od cisla 1 po cislo 1000. Rozvoz oblast v Torrance nekdo zadaval tri dny do systemu nez vypsal manualne vsechny ulice kam se muze vozit. V nasem systemu jsme si namalovali na Google Maps presne ten tvar kam chceme rozvazet. Zabralo to par minut. A jen se to nahralo do systemu. Nas system delal jeden programator. Dodo ma 50 programatoru a chteji jich mit 300. Je to silene jak kdyz se firma rozroste, tak je pak tezke delat nejake upravy v systemu. A to co me pripada jednoduche pak vlastne jednoduche neni.

  1. Kdyby nekdo mel tento business rad a chtel by ho zkusit v USA tak je moznost provozovnu koupit a postavit na tom viza pro oficialni pobyt a praci v USA. Toto klidne v partnerstvi se mnou.
  2. Klidne bych tam dal zpet Pizzouna, ale jedine kdybych nasel nekoho na tu operativu kdo to se mnou bude partnersky delat.
  3. Davam inzerat ze pronajmu nekomu dalsimu. Uz jsem tam mel zajemce. O zarizenou kuchyn zajem je. Budovat novou provozovnu je narocne. Tady se da prijit a hned varit a prodavat.

Prostory k pronajmu (maly obchod) v Torrance

Nabizim  k pronajmu maly obchod hned vedle pizzerie. Velikost 1,133 sq. feet (105 m2). Je to jeden vetsi otevreny prostor s vlastnim zachodem. Umisteny na rusne ulici v meste Torrance. Je to to tanecni studio napravo.

Prostor se da vyuzit na spoustu ucelu podle soucasneho zoningu:

Medical office or Dental, Dance, Gymnastics, Martial Arts Studios, Retail Stores, General Merchandise, Office, Professional, Personal Services, Veterinary, Pet grooming

Najem je zhruba 3 tisice USD mesicne (aktualni najem je $2 na stopu  mesicne NNN, NNN naklady $736).

Uz se mi vicekrat stalo, ze nekdo kdo cetl blog treba planoval neco rozjet v USA, tak proto to sem pisu. Jsem velmi pratelsky landlord ve smyslu, ze mi nevadi delat i kratkodobe najmy (month to month). Idealni pro nekoho kdo chce rozjet neco noveho a nechce mit ten zavazek podepsani najmu na pet let. Kdyz to nevyjde tak se nic nestane. Kontakt: blog@podnikanivusa.com