Poslednich par dnu jsem moc nemel cas psat do tohoto blogu. Lezi mi v hlave napad, ktery mi proste neda vubec spat. Porad to prebiram a snazim se to poskladat v hlave, najit vse pro a proti… A delam to dost intenzivne, protoze mi to fakt neda.

Zkusim to tady popsat. Jedna se o oblast komercnich nemovitosti (kancelarske budovy). V USA je hodne rozvinuty trh s komercnimi nemovitostmi. Je to v podstate jeden ze zpusobu kam investovat penize (podobne jako do akcii). A spousta jednotlivcu a ruznych fondu investuje spoustu penez do komercnich nemovitosti. Pro tyto investory je jednim z nejdulezitejsich ukazatelu tzv. CAP RATE. Je to procento, ktere urci jaky vynos ziskate z urcite nemovitosti. Pocita se z celkovych prijmu, odectou se naklady na provoz, na pujcku, provize agentu, apod. Napr. koupite nemovitost za $100,000, mesicne mate prijem $1,000. Odectete pojisteni, odvoz odpadu, a jine naklady a zustane vam cisteho $800. Tim padem ma tato nemovitost cap rate 8%. Je to v podstate neco jako urokova mira u vlozenych penez v bance. S tim rozdilem, ze u nemovitosti nejenom dosatenete ten urok (cap rate) a jeste vam muze jit cena nemovitosti nahoru.

Takze CAP rate urcuje v podstate cenu nemovitosti. V tomto je obrovsky rozdil oproti residencnim nemovitostem, kde je cena hlavne urcena nabidkou a poptavkou. U bytu a domu je to hlavne psychologie. Lide nekupuji protoze to je dobra investice, ale protoze se jim dum libi nebo je v oblasti, kde chteji bydlet. Z tohoto vyplyva, ze u komercnich nemovitosti muzete zvednou celkovou hodnotu nemovitosti, tim, ze se vam podari zvednout CAP rate.

Cap rate je ovlivnena tim, jak je kazda nemovitost pronajmuta. V podstate kdyz dokazete zvednout prijmy z nemovitosti tak zvednete jeji hodnotu.

A v tom je ten muj napad. Jde o zpusob jak ziskat vice penez z najmu z kancelarskych budov. Misto pronajimani velkych prostoru chci rozdelit kancelare na mensi mistnosti a v ramci najmu nabidnout dalsi sluzby jako vyuziti zdarma konferencnich mistnosti, zdarma telefony, a Internet. Za male kancelare s takovymi sluzbami se uctuje mnohem vice penez nez za velke. Male kancelare je take jednodussi pronajmout.

Samo o sobe toto neni nijak extremne zajimavy business. Muzete na nem vydelat max. par tisicovek mesicne, ale co je zajimave, ze muzete takto zvednout hodnotu nemovitosti o statisice dolaru temer pres noc.

Komecni nemovitosti (kancelare, obchody) v USA maji vetsinou lepsi cash-flow nez tzv. residential real estate(byty adomy).Kdyz investuji napr. $300,000 dolaru tak u residencnich nemovitosti (bytu nebo domu) mi tato investice muze prinest $1,000-$1,600 mesicne v najmu. U komercni nemovitosti to klidne muze byt az $3,000 v najmu. Toto je alespon priklad z Las Vegas, NV. Jine oblasti v USA mohou nemovitosti drazsi nebo levnejsi, ale pomer ceny k vynosu bude podobny vsude v USA.

Z pohledu investora jde o to, kolik se musi dat downpayment (zakladni splatka), aby vyslo pozitivni cash-flow po odecteni vsech nakladu. Cilem je dat co nejmensidownpayment a jeste ziskat pozitivni cash-flow. Naprosto idealni priklad, je nedat temer zadne penize a ziskat nemovitost. Rikate si, ze to neni mozne? Neni to jednoduche, ale mozne to je. O tom muzu napsat nekdy priste.

Auto se v USA daji koupit mnohem levneji nez CR. A to vcetne evropskych znacek. Jen pro priklad:

Uplne novy 2006 Volkswagen Touareg V6 ma doporucena cenu $37,410, ale staci poslat par emailu lokalnim dealerum a dostanete je mnohem levneji, a to bez nejakeho smlouvani. Me jeden dealer nabidl cenu $32,000.

Uplne nove2006 Volvo XC90 dokonce za$29,000.

Vcera jsem se pokousel poslat penize do CR pres Paypal. Bohuzel i pres avizo, ze paypal bude fungovat od 15. zari v CR se tento prevod nepovedl.

Currently PayPal accounts in Czech Republic are only able to send
payments. This recipient is not eligible to receive funds.

Byt Team Player je strasne dulezita vec, kdyz pracujete pro jakoukoliv americkou firmu. Znamena to, ze nemuzete nahlas neco kritizovat nebo byt negativni. Napr. nemuzete nekomu rict, ze si myslite ze treba sef ma nejaky blby napad nebo nadavat na praci.

Kdyz vam nekdo rekne at pracujete pres cas nebo at se zhostite nejakeho noveho ukolu tak musite nadsene pritakat a ukazat jak se s vami dobre pracuje (proste jste team player).

S timto konceptem mam zkusenostiv obou smerech. Jednou kdyz jsem zacinal jako realitni agent tak jsem pracoval pro firmu Century 21 (kazdy agent v Nevade musi nejdrive 2 roky pracovat pro jinou firmu nez muze dostat vlasni brokerskou licenci a zalozit si svoji firmu). V teto realitni firme jsem parkrat nahlas rekl, ze si myslim, ze to co nas uci nedava smysl. Reditel si me zavolal na koberecek a rekl, ze nejsem team player a mel bych jit radeji nekam jinam.

Druha zkusenost je s mymi zamestnanci. Udelam treba schuzi a navrhnu uplne nejakou blbost. A vsichni mi nadsene pritakaji, ze to je dobry napad. Mam z toho legraci a takto je cas od casu zkousim.:-) Proste vsichni se snazi byt ti pozitivni. Ma to i sve vyhody. Nekdy je fakt potreba aby nekdo udelal nejakou praci, kterou nikdo nechce delat. Aspon se nemusim divat na nejake nastavane obliceje. Proste kazdy je zvykly s nadsenim ukoly prijmout!