Tak dalsi clanek z cyklu najemniku. Jak jsem koupil maly retail strip, tak jsem prevzal dva najemniky. Jeden plati sam od sebe s velkym predstihem. Jen teda trva na tom, ze musi posilat sek, ze nechce posilat penize elektronicky. To mi trosku vadi, protoze nerad resim ty seky. Sice staci vzit sek, ofotit ho mobilem a ulozit do banky bez toho abych nekam chodil. Ale casto cestuji a nemam ted zadnou kancelar, kde by to za me nekdo udelal. Ale musim ho pochvalit, ze kdyz je najem splatny prvni den v mesici, tak mi sek preda tak 3-4 predem.

Druhy najemnik zase ceka absolutne na posledni chvili. Najem je splatny prvniho, ale pokud zaplati do pateho dne v mesici tak neuctuji zadne penale. Takze tento najemnik vzdy ceka az do toho pateho dne a pak preda sek (taky nechce posilat elektronicky).

A pak ma neustale dotazy ve smyslu, jestli by nevadilo, kdyby zaplatil jeste pozdeji. Nastesti to nerika me osobne. Mam to nadelegovane a resi me to vsechno jeden clovek co se mnou dela. Ale kazdy mesic se zepta jestli by nevadilo, kdyby zaplatili treba az desateho. Ted meli novy dotaz, ze by pres leto chteli zaplatit o dva mesice pozdeij, protoze maji nejake vetsi naklady.

Na to odpovidame, ze v zadnem pripade ne. Ono to fakt ani jinak nejde. Kdyz mate penize od banky tak vam taky nebudou odpoustet splatky. Proste se v tom nedaji delat zadne vyjimky. Najemnik neni spokojeny, ze puvodni majitel mu to povoloval a ze to nebyl problem.

Stal se velmi zajimavy prusvih. Tri roky asi platim elektrinu jednomu z najemniku a vubec jsem o tom nevedel. Porad je to trosku zahada. Na zadne z faktur totiz neni poznat, ze je i za budovu, kterou si pronajmul najmenik. Jen na vysvetleni. Ve stejnem arealu mam ctyri sklady. Dva jsem pouzival pro Shipito a dva pronajimal. Ty dva co jsem pronajimal si najemnik mel zmenit elektrinu na sve jmeno. Vetsinou to nikdy nejak specialne nekontroluji. Protoze kdyz nam neprijde faktura za elektrinu tak v podstate vime, ze si to plati najemnik sam. Jenze v tomto pripade nam nechodili faktury, ale zaroven elektrinu najemnik neplatil.

Ted se na to prislo. Najemnik je ferovak a hned rekl, ze mi bez problemu za ty tri roky vse doplati. Muj odhad je, ze to je 58 (to jsem si myslel, ale ted prisly stare ucty a mam presne info) 102tisic dolaru!! Coz je silena castka.

Kdyz jsme to najemnikovi rekli, tak me znovu zaskocilo, ze tak hned rekl, ze to zaplati. Ale chapu proc. Chtel by si totiz ode me pronajmout dalsi sklad, protoze ten co ma uz mu nestaci. Na trhu temer nic neni k dispozici. Takze mi chtel asi ukazat jak je vyborny a perfektne se postavil k reseni problemu.

Jenze o dalsi sklad se pere vice zajemcu. A cena se trosku vysplhala nahoru. No a vypada to, ze tomuto najemnikovi se nechce platit ta vyssi cena za najem, kterou je ochoten platit nekdo jiny. A asi ho to i stve, ze ta cena je tak vysoko, takze tak nejak nejasne dal najevo, ze tu elektrinu taky uz nechce resit. Tohle ale nevim na 100%. Jsou to takove nuance v komunikaci, kdy to nerekne jasne.

Dneska nam jeste psal, ze ten vyssi najem neni v poradku. Ze volal nejakemu realitnimu brokerovi a ten mu rikal, ze trzni najmy jsou nizsi. Takze pry nechce platit vysoky najem. Jenze my si to fakt nevymyslime a zajemcu je hodne. A sami zajemci jsou ochotni platit vice, protoze na trhu v nabidce toho je minimum. Proste takto funguje trh. A za co to pronajmeme je trzni cena. Jenze mu to pripada, ze to neni mozne, ze ta cena je nehorazna.

Pak do emailu napsal, ze by chtel prodlouzit i najem v soucasne budove. Konci mu zhruba za pul roku. Napsal, ze muzeme mit jistotu mit vyborneho najemnika na dalsi dva roky a ze bysme mu to meli prodlouzit. Ze jinak ho ztratime. Je to znovu komicke, protoze dneska je situace takova, ze majitel ma vsechny trumfy v rukach. Je toho tak malo v nabidce, ze si majitel muze totalne diktovat podminky a navysovat najmy.

Takze ted cekam jak se zachova. Jestli po chlapsku zaplati co mel platit nebo ne. Je to napinave!

Update: Tak uz se zahada zacina vyjasnovat. Elektrarna z nejakeho duvodu spojila dva ucty do jednoho. Takze ucet najemnika se uctoval v ramci jine budovy a nebylo to poznat. Ta castka 102 tisic bude mensi. Ten odhad davam zpet k $50,000, jak jsem puvodne myslel. Protoze v tom uctu jsou smichane dve budovy.

Vynos se pocita tak, ze vezmete rocni prijem (najem minus naklady) deleno porizovaci cenou nemovitosti a vynosobite cislem 100 at to je v procentech.

Nemovitost stoji $100,000
Rocni prijem je $10,000
Vynos = 10%

Pro me 10% vynos je perfektni a idealni stav. Ale kdyz kupujete nemovitosti v atraktivnich oblastech USA tak 10% je nemozne dostat. Treba ve velkych mestech a v oblastech blizko oceanu je realny vynos tak 4-5%.

Kdyz jsem kupoval sklady a pocital bych vynos, tak to casto vychazelo i pod 5%. Cim atraktivnejsi nemovitost (napr. tim, ze je uplne nova), tim je vetsinou horsi pocatecni vynos. Proste kvuli te atraktivite nemovitosti je navysena porizovaci cena a tim padem ty vynosy nevychazi uplne nejlepe.

Presto bych na investice radeji doporucoval ty atraktivni oblasti a atraktivni nemovitosti i za cenu pocatecniho mensiho vynosu. Rikam pocatecniho, protoze za par let se hodne veci muze zmenit. Staci aby se darilo ekonomice a ceny za najmy jdou nahoru. A tim padem se zvednou vynosy. Treba u mych skladu jsem se ted dostal na prumernych 7.45%. S tim cislem jsem spokojeny. A kdyz se mi dobre podari vyjednat posledni najem tak se dostanu prumerne pres 8%.