Poslal jsem pred tydnem druhou nabidku (counter offer) na koupi pozemku, kde bych chtel stavet sklady.

Vsechny moje klasicke vyjednavaci taktiky moc nefunguji, protoze na druhe strane stoji neobyvkly protivnik. Prodavajicim je totiz mesto a rozhoduji urednici. Pozemek nemuzou prodat. Za prve to meli nabidnute za velmi vysokou cenu. Mesto totiz na casti pozemku postavilo dalsi pruh silnice na odbocovani doprava. A nejak si to neuvedomili, ze zmensili velikost pozemku o zhruba 25%. V nabidce uvadeli vetsi velikost. Takze cena na stopu pozemku na kterem se da stavet vychazela strasne vysoko. To ted vi a cenu snizili, ale je to ciste jen snizeni k pomeru velikosti na ktere se da stavet.

Ale dal se jim snizovat cenu vubec nechce. Taky treba nechteji platit provizi agentovi co zastupuje me. V USA prodavajici vzdy plati provizi a tu si rozdeluje agent prodavajiciho a kupujiciho. Je to dane pravdilo. Ale mesto se rozhodlo, ze provizi platit nebudou. Takze me nezbyde nez ji zaplatit sam (nemusel bych, ale je mi to hloupe, takze neco memu agentovi dam).

Jeste se to vyjednavani strasne tahne, coz taky nemam rad. Takze se zmitam v tom rozhodovani jestli mam pridat na cene v me nabidce, nebo se na to vykaslat. Na jednu stranu me to laka ty sklady postavit. Ale nechce se mi kupovat, kdyz me nevyhovi s cenou.

Dalsi vec se kterou mam problem je, ze kdyz jsem moc penez nemel, tak jsem vyjednaval mnohem tvrdeji. Ted si treba rikam, ze rozdil je na kolik me vyjde luxusni dovolena.Tak bych nemusel zas tak bojovat. Ale zas mi to neda, protoze clovek v tom businessu bojovat musi, jinak dobry deal neudela.

Ono verim, ze by me ty moje taktiky mohli fungovat s jinym prodavajicim. Ten pozemek je totiz v nabidce uz 1.5 roku! Jiny prodavajici by me uz zlevnil a asi bysme meli uzavreny obchod. Jenze jsem ted zjistil jak uvazuji urednici. Jejich hlavni motivaci si je kryt zada. Takze si od jejich brokera nechali udelat analyzu za jake ceny se prodali jine pozemky. Bohuzel pro me, jsou ty ostatni prodeje za vetsi ceny nez co ted se snazim vyjednat. A urednici proste nechteji, aby nekdo ukazal, ze me kyvli na nizsi cenu, kdyz se jine pozemky prodaly za vice. Takze proto nechteji moc slevnit. A ja se obavam, ze kdybych cekal sebevice a jednani protahoval tak to proste nezmenim (coz by u jineho prodavajiciho fungovalo).

Vyjednavam realitni obchod. Prodavajici dal protinabidku. Porad jsme daleko od sebe s predstavami o cene.

Muj agent radi at dame dalsi protinabidku a pak aspon tyden na nic neodpovidame. Rika tomu “going dark”.

Realitni obchod je psychologie. Trh neni tak pruzny jako treba trh akcii. Je malo kupujicich i prodavajicich. Nez se nejaka transakce uzavre tak to trva mesice a nekdy i roky (u komercnich nemovitosti). Takze ta zaverecna cena co se vzdy vyjedna je hodne o te psychologii. Jak moc nekdo chce koupit a jak moc nekdo chce prodat. Kazda strana vzdy pouziva nejake argument. Treba rekne, ze tohle je posledni nabidka. Bud akceptuj nebo se s tebou uz nebudu bavit. A pak stejne akceptuji dalsi proti nabidku.

Uplne nejlepsi obchody se mi podarilo uzavrit, kdyz jsem moc kupovat nechtel. Proste jsem dal nabidku a pak jsem prestal reagovat (going dark). Na jakykoliv pokus o proti nabidku jsem rekl, ze pouze co jsem nabidl poprve je akceptovatelna cena. Tohle mi perfektne fungovalo v dobe krize. Ted kdy ceny nemovitosti jdou nahoru to neni dobra strategie, protoze prodavajici vi, ze pocka a ceny pujdou nahoru. Takze mam obrovske dilema. Jak moc mam cekat nebo vyjednavat. Spravny postup je zachovat chladnou hlavu a nechat si tu prilezitost klidne ujit, protoze budou dalsi ksefty. Takze to zkusim a dam protinabidku, ktera znovu bude agresivni a nebudu se hrnout do vyrazneho zvyseni ceny. Jen tam je riziko, ze se objevi dalsi kupujci (coz ted pred vanocemi se snad nestane, protoze lidi mysli na jine veci).

Na zacatku roku jsem udelal miniaturni investici v ramci vetsi skupiny do tzv. self storage. Jsou to takove garaze na pronajem, kam si lidi schovaji nejake kramy co se jim nevejdou domu. Vzdycky mi pripadalo neuveritelne kolik jsou lidi ochotni platit za to skladovani.

Predstavte si v podstate jen garaz. Ktera neni vytapena nebo chlazena. Je tam jen svetlo. Betonove steny a podlaha. Najmy se pohybuji kolem $1 za stopu mesicne. Kdyz to prevedu do m2 tak treba za self storage 37m2, kterou jsem si pronajmul kdyz jsem zacinal s XYZ bikes jsem zaplatil kolem $400 mesicne.

Kdyz to srovnam s jinymi nemovitostmi tak podobna cena za najem se plati za pronajmy bytu. Ale v byte je mnohem vice vylepseni. Mate klimatizaci, topeni, kuchyne, koupelny, apod. Proste do bytu musite mnohem vice investovat, ale za self storage dostanete podobny najem. Ale neznamena to, ze to je nejaky jednoduchy business. Konkurence je hodne. Ziskat zakazniky asi taky neni uplne nejjednodussi. Udajne dost velke riziko je, ze se ty self storage vykradaji, takze casto se na stejnem pozemku postavi i byt a manazer tam primo bydli, aby vse mohl hlidat.

Hodne jsem nad tim jako nad realitni investici premyslel. A pak v ramci vzdelavani udelal tu malou investici, abych do tho videl trosku vice jako insider.

Ta skupina v ramci ktere jsem investoval kupuje dalsi a dalsi provozovny. Rozlezaji se po celych USA. Dokazali to vybudovat do zase znovu zajimave velikosti. Myslim, ze uz maji kolem 20-30 provozoven. A ted dostali nabidku na odkoupeni od nejakeho fondu. Cena pres $100M. S earnout to ma potencial na $200M+.

Provozovat jeden self storage je takova trosku nevdecna cinnost. Muze to fungovat. Prinest nejaky zisk, ale je tam hodne omezeny potencial i kdyz do toho date sebevice casu a energie.

Ale kdyz to dokazete dostat do nejakeho vyznamnejsiho meritka, tak se oteviraji neuveritelne prilezitosti. On to fakt malokdo umi. Spousta lidi dokaze otevrit jednu provozovnu, ale kdyz ma otevrit druhou treba v jinem meste, tak se zaseknou a nezvladnou to. Malokdo umi manazovat treba tri, pet nebo vice provozoven. Ale v tomto vidim naprosty klic, kdyz chcete mit nekdy poradny exit a doopravdy vydelat vyznamne penize. V te velikosti je ta odpoved. Je to riskantni takto neco budovat. Je to mnohem vice prace (nez mit jen jednu provozovnu o kterou se starat). Ale v tom jak dnesni svet businessu a financi funguje tak za tuto namahu budete nadherne odmeneni.

Proste kdybych to vzal na me uvahy, tak kdyz bych chtel delat pekarnu/kavarnu, tak nesmim zustat u jedne, ale vybudovat jich minimalne dvacet.Coz si presne uvedomuji o kolik vice to je prace to dokazat. Jedna pekarna by byla na zacatku zabava, ale pak by to byl takovy business, ktery se neda prodat (za slusnou cenu), a vim, ze by to na me pusobilo jako zatez (proste za chvili by se mi to provozovani omrzelo).

Dalsi vec kdy nad timto premyslim je u investici do nemovitosti. Tech skladu mam uz dost, a mozna bych to mohl jeste vice rozsirit. Neni to uplne stejne jako provozovat ty self storage (kde se da mnohem vyrazneji ovlivnit jaky bude zisk, podle toho jak dobre se to manazuje). Ale treba jestli se mi podari koupit ten pozemek tak prijdou na zpusob jak udelat neco podobneho a taky to jeste vice rozsirit. Treba v nakupnich centrech se casto uctuje tzv. percentage rent. Obchody plati zakladni najem a pak procento z obratu (napr. kdyz se docili urcity obrat). Tohle vytvari prilezitost jak zvysit prijmy pro majitele a zaroven motivaci, aby se tem obchodum maximalne darilo. Zrovna u tech mini pivovaru si myslim, ze by to slo krasne aplikovat. Jsou to zacinajici firmy. Nemaji kredit history. Nemaji financials. Malokdo jim chce prostory pronajmout. A vznika jich tolik a intenzivne hledaji prostory. Mozna by to byla zajimava “niche” na kterou se zamerit. Obzvlast kdydybych dokazal vytvorit synergie, ze bych jedne komunite udelal vice doplnujicich se provozoven, ktere by pritahovaly vice zakazniku.

Uvazoval jsem koupit pozemek kousek od mych skladu v Torrance, a postavit tam podobne sklady. Pravdopodobne nejake mensi pekne budovy. Tak si rikam, ze by me to treba bavilo si navrhnout presne budovy jak si myslim, ze to je nejlepsi a postavit je. Treba v posledni dobe vidim obrovsky narust noveho druhu najemniku (napr. ty ruzne microbreweries – pivovary). Ti potrebuji specifickou budovu a hodne parkovani. Spousta skladu je treba postavena spise na distribuci a skladovani. Takze me napada jak to navrhnout co nejlepe, aby se dali uspokojit tito novi najemnici, kteri jsou i ochotni platit vetsi najem. Pripada mi to jako prijemny kreaitvni proces co by me mohl sedet. Sklady mam rad jako investici, takze me to laka je postavit a pronajimat.

Tak jsem volal kamaradovi co v americe delal development at mi rekne na co se mam pripravit, kdybych si to staveni manazoval sam.

Jeho slovy:

“Kdyz mas domluvene kontraktory, ze prijdou nejaky den. Tak jim musis zavolat tyden predem, ctyri dny predem a pak den predem. Neustale se jim musis pripominat, aby skutecne prisly. Kdyz se jim ozyvat nebudes, tak proste neprijdou.

I kdyz v planu bude vse presne definovane, tak kazdy den musis jit zkontrolovat, jestli to tak skutecne delaji. A uvidis, ze hodne casto to tak nebudou delat. Vezmi fixku a radeji to namalujes primo na zem, aby vedeli kam co maji dat a nemuseli koukat do planu. Porad musis kontrolovat, protoze kdyz jsou tri zpusoby jak to udelat dobre, tak najdou ctvrty zpusob jak to udelat spatne. A je to tvoje chyba kdyz si to neuhlidas.

Nebudes mit zadnou loajalitu od sub-dodavatelu. Delaji pro jine developery, kteri jim davaji spoustu zakazek. Ty zacinas, takze kdyz jim zavola nekdy jiny tak se na tebe vykaslou a klidne v pulce pujdou delat jinou praci. A u tebe to bude stat. Toto je realita, na kterou se priprav a nevyhnes se ji. ”

Na to se ptam.. jak se branit?

“Musis jim dluzit penize. Kdyz jim dluzis penize, tak mas nejakou paku. Jinak ne. ”

A v podobnem duchu pokracovala nase konverzace. Uplne jsem se smal, protoze takto je to v kazdem businessu. Clovek co mu nerozumi (jak ja v tomto pripade) prichazi s takovou naivitou a optimismem. A clovek co to delal roky, presne vi jak problemy me budou cekat, protoze stejnymi problemy si prosel mockrat. Samozrejme to popsal cerne, ale stejne bych dokazal vykladat treba o problemech co jsou pri posilani veci (Shipito) nebo v jinem podnikani. Ono to tak fakt je, ze cokoliv delate tak to prinasi svoje problemy. A kdyz nedelate nic tak mate pohodicku. A pak uz asi zalezi jak jste odolni, nebo se nudite, nebo moc chcete vydelat penize a ty problemy prekonate (nebo najdete zpusob jak je prekonavat kazdy den a nezblaznit se z toho).

Poslal jsem nabidku prodavajicimu (coz je v tomto pripade primo mesto) a uvidime jestli ji prijmou.