Vyvoj cen nemovitosti je v USA mnohem dramatictejsi nez v CR. Kdyz nekdy pisu o realitnich kseftech tak vidim, ze toto nekteri ctenari nevidi. Proste vychazi z toho jak to chodi v CR a neznaji situaci v USA.

Diky tomu jde v USA delat mnohem zajimavejsi ksefty. Kvuli te dramaticnosti. Ceny jdou mnohem vice nahoru, ale take mnohem vice dolu.

V roce 2002 jsem si koupil prvni nemovitost v USA. Maly byt v pekne lokalite. Jedna loznice, obyvak a kk. Zhruba 60m2. Po velkem smlouvani jsem se dostal na cenu $49,000.

V roce 2005 jsem stejny byt prodal za $125,000.

V roce 2009 stejny byt stal $40,000 (mene nez jsem je kupoval v roce 2002).

Replacement cost (postavit stejny byt znovu) by stalo kolem $70,000 (v dnesnich cenach).

Ta replacement cena je pro me hodne klicova. Kdyz verim oblasti (location, location, location), tak cokoliv je pod replacement cost povazuji za dobry deal (druhy prepoklad je, ze kupuji slusnou nemovitost co je spise novejsi a v dobrem stavu). To ze verim oblasti myslim, ze se tam bude stehovat vice lidi a tim poroste poptavka. Kdyz to je”umirajici” oblast tak me replacement cost zas tak nezajima, protoze pravdepodobnost, ze se tam bude stavet neco noveho pro uspokojeni vzrustajici poptavky je minimalni. Klic je investovat v oblastech, kde zajem poroste. To ze je zrovna kvuli nejakym ekonomickym podminkach dole je jedno. Ty vykyvy jsou vyborne na vydelani penez. Ale jak rikam. Kdyz poroste poptavka tak se jednou bude muset zacit stavet. A nejdrive se srovnaji ceny tak, ze existujici domy se vice priblizi cenami k tem nove postavenym.

V minulosti jsem kupoval temer nove byty a domy za 1/3 replacement cost. To jsem bral jako velmi malo rizikove ksefty.

Dalsi faktor je cash flow. Kolik muzu dostat na najmu v porovnani s tim, kolik by me stalo pujcit penize od banky na koupi. Takto si to pocitam, i kdyz kupuji za cash. Penize maji svou cenu. A kdyz banka pujci na 6% tak mi to proste musi vychazet za stejneho predpokladu. A je jedno, ze platim hotove. Radeji se na kazdy kseft divam pesimistickym pohledem. Jak by to vychazelo kdybych si musel pujcit. Kolik budu vydelavat na najmu nez dojde k rustu cen. Nesel bych do koupe jen ciste kvuli spekulaci za predpokladu, ze budu par let prodelavat. Videl jsem kolem sebe dost lidi kteri to delali a polozilo je to. Vzdycky je lepsi si pockat na dalsi lepsi deal. Nez se hrnout do neceho bezhlave.