Delat realitni obchody (kupovat investicni nemovitosti) je pro me cinnost dodavajici neuveritelne vzruseni. Poslednich par dnu ziju na velkych davkach adrenalinu:-). Takze proto vidite same clanky o realitach:-)

V USA probiha koupe nemovitosti nasledovne. Vyberu si co se me libi. Dokonce je celkem jedno jestli jsem nemovitost osobne videl, protoze i kdyz dostanu akceptovanou mou nabidku (pisemne a zavazne) tak mam ze zakona 10 dnu cas na to udelat si inspekce, vse si zkontrolovat a pripadne se rozmyslet. O nemovitostech se nehandluje ustne. Ze zakona se vse musi delat pisemne. Napise se tzv. OFFER (nabidka) a kdyz ji prodavajici akceptuje (ACCEPTANCE) tak mate uzavreny obchod. Kupujici ma 10 dnu na to se z toho vyzout, ale po uplynuti 10 dnu je to zavazne. Tomu papiru (smlouve) se rika O & E (Offer & Acceptance). O & E ma zhruba 10-15 stranek a resi vsechny detaily vcetne toho kdo zaplati jake poplatky (dan z prevodu, ruzne rozpocitani poplatku za vodu, popelnice, dane, title insurance, escrow – neco jako notar).

Kupovani nemovitosti je take hra a hodne psychologie. Kazdy chce udelat co nejlepsi obchod. Prodavajici prodat draho a kupujici koupit levne. Ale kazdy chce obchod uzavrit rychle a mit jistotu, ze bude uzavren. Agenti dostanou provize pouze kdyz se obchod uzavre, takze se hodne snazi aby se tomu tak stalo.

Kazdou stranu zastupuje jiny agent (jen vyjimecne jeden agent zastupuje jak prodavajiciho a kupujiciho). Ale tomu se kazdy vyhyba, protoze to ne nejrychlejsi cesta k problemum (soudy kvuli tomu, ze se jedna strana citi nedostatecne reprezentovana). Agent ma totiz tzv. fiduciary duty. Musi zastupovat co nejlepe zajmy sveho klienta. Neprozradit zadnou informaci druhe strane, ktera by mohla klientovi ublizit. Napr. kdyz jsem agent a zastupuji prodavajicho tak nemuzu rict, ze prodavajici prisel o praci a musi za kazdou cenu prodat co nejdrive. Tim bych mu uskodil a kupujici by hned nabidl nizsi cenu. A kdyz agent zastupuje strany obe tak to dost dobre reprezentova nejde obe strany najednou.

Agenti muzou vyrazne ovlivnit jak dobry obchod udelate. Kdyz jsem jako realitni agent zastupoval prodavajiciho a videl jsem, ze se kupujici zamiloval do nemovitosti tak jsem toho hned vyuzil a pomohl memu prodavajicimu ziskat lepsi cenu. Slo hlavne o psychologii jak se jedna a par slovum, ktere probehnou kdyz si agenti predavaji nebo preposilaji O & E.

Podobne to funguje i obracene. V soucasne situaci je hodne domu na prodej vlastneno bankami. A pro ne ma mnohem vetsi cenu, kdyz nekdo nemovitost koupi hned (tzv. rychly closing) a kdyz vi, ze to na 100% probehne (zadne problemy s pujckami a platba v hotovosti). Takze muj agent, ktery me pomaha nemovitosti kupovat udelal nasledujici. S kazdou nabidkou (O & E) posle potvrzeni o dostatku penez (proof of funds) a kazdemu agentovi rekne nasledujici pribeh. Mam investora, v priloze vidite, ze ma dostatek penez na koupi nekolika nemovitosti. Ted piseme offers a behem par dnu koupime a bude vse rychle uzavrene. Bud koupime vasi nemovitost nebo neco jineho. Ale kdyz vasi tak potrebujeme rychle jednani a dobrou cenu.

Banky jsou asi nejhorsimi vlastniky zabavenych nemovitosti. Jsou vetsinou uplne nemozne v tom aby rychle na neco odpovidali. Proste to tam resi nejaci zamestnanci, kteri jsou nekde na druhe strane Ameriky a nemaji ani tuseni co se deje na mistnim trhu. Take maji nejvetsi hruzu z toho, ze kdyz uz se konecne rozhodnou prodej schvalit tak ze ta druha strana treba bude mit problem s penezmi.

Jenze v pripade jak tu nasi nabidku pred ne stavime vidi, ze se musi rozhodnout okamzite nebo o ten obchod uplne prijdou. A samozrejme banky jsou pod tlakem nemovitosti prodat.

Najednou dostavame tolik reakci a tak rychle jednani, ze to nema obdobu. Jeste nez jsem dojel do Vegas tak mam uzavrenych nekolik obchodu. Kazdou hodinu je nejaky vyvoj a vse se posouva kupredu. V nekterych pripadech mam sanci koupit jeste o dost levneji. V jinych pripadech me to uteklo. Nebo jsem zase vyfoukl kseft nekomu jinemu. Ale je videt, ze v kategorii zabavenych domu se ksefty hejbou velmi rychle. Obzvlast kdyz jsou nabidnuty ty spravne podminky.

Uzivam si to naplno! Ze takovouto extremni situaci pro realitni investory zaziju ve vlastnim jsem fakt neveril.

Hlavni zasada investora je nezamilovat se

Myslim tim, nezamilovat se do nejake nemovitosti, kterou chcete koupit. Kdyz vybirate a vyjednavate tak si porad musite drzet odstup. Nepredstavujte si jak by to bylo fantasticke, kdybyste presne tuto nemovitost vlastnili. Jakmile se zamilujete a strasne chcete koupit tak davate druhe strane obrovskou vyjednavaci vyhodu. I kdyby byla sebelepsi tak si nikdy nemyslete, ze nenajdete podobne vyhodny obchod. Prilezitosti na koupi bude vzdy vice nez dost.

Nezavirejte si zadne moznosti

Kdyz se rozhodnu nakupovat tak vzdy premyslim o vice nez jedne moznosti do jake nemovitosti investovat. Souvisi to s tou prvni zasadou, kdy se snazim nezamilovat do jedne konkretni nemovitosti. Nechci byt zaslepen a snazim se mit oci otevrene. Idealni je porovnavat nekolik nemovitosti najednou. Vyplati se vyjednavat, smlouvat, zjistit kdo je nucen prodat rychle, zjistit presne motivace kazdeho prodavajiciho. Plati pravidlo, ze schopnost zaplatit v hotovosti muze mit pro prodavajiho vetsi hodnotu nez vetsi prodejni cena (a nejistota, ze kupujici nakonec neziska pujcku). Pro investora ma zase nejvetsi hodnotu kdyz koupi levne, protoze pozdeji muze prodat draho a o to vice vydelat:-).

Poslednich par dnu mam fakt problemy spat. Ne ze starosti, ale z toho jake vidim prilezitosti.

Probiram se domy na prodej v Las Vegas a vidim neuveritelne nabidky. Ceny jsou levnejsi nez v roce 2001 (nez vubec nejaky realitni boom vubec nastal). V nekterych pripadech jsou ceny levnejsi nez treba v roce 1998. Deset let narustu se nejenom vymazalo, ale v nekterych pripadech se to propadlo jeste vice dolu.

Vsichni kdo vydelali penize v realitnim boomu 2002-2005 (diky za nej) stoji dnes jeste pred mnohonasobne vetsi prilezitosti.

V novinach je jeden depresivnejsi titulek vedle druheho. Same spatne zpravy a ja mam hruzu z toho, ze nez stihnu neco koupit tak si vice lidi uvedomi, ze tohle je prilezitost stoleti. Ze tohle se skutecne nebude uz opakovat. Tak iracionalni strach jsem jeste nevidel.

Za 5-10 let se bude na tuto dobu vzpominat jako dobu kdy doslo k obrovskemu prerozdeleni bohatstvi.

[photopress:penize.jpg,full,pp_empty]

Na dobu kdy se ze spousty lidi stali milionari. Kdy stacilo strasne malo a prilezitost mel skoro kazdy. Investori budou za 10 let plakat jak by chteli aby meli stejnou sanci. Budou totiz nakupovat za dvojnasobne ceny a dostavat mnohem mensi vynosy z najmu.

Ukazu jeden priklad na co se divam. Je to byt v dobre oblasti (v horsich oblastech se da koupit jeste o dost levneji, ale snazim se vyhybat horsim oblastem).

Tohle je pekny byt 75 m2. Nove postaveny v roce 2004.

[photopress:1.jpg,full,pp_empty] [photopress:2.jpg,full,pp_empty] [photopress:3.jpg,full,pp_empty] [photopress:4.jpg,full,pp_empty]

Je to v tzv. gated community (elektronicka brana a plot, aby se po komunite nikdo nepotuloval. Za toto se casto plati neco navic, protoze lidi maji vetsi pocit bezpeci). V komunite je k dispozici venkovni bazen a virivka. Po praci si lehnete do virivky, zapalite doutnik a relaxujete. Takhle jsem to aspon delal ja, kdyz jsem bydlel v podobnem byte v Las Vegas:-).

Nekdo ten byt koupil za $131,400. Majitel se rozhod, ze dum po dvou letech nechce a snazil se ho prodat za $169,000. Ale nikdo nemel zajem. Slevnil na $164,000, pak zase slevnil. Nakonec prestal platit a banka byt zabavila. Ted je dum na prodej za $41,900!

Tady se muzete podivat na informaci z MLS jak se vyvijely ceny u tohoto bytu. Historie cen

Jen pro vysvetleni:

ER – aktivne nabizene na prodej
P – podepsana smlouva o prodeji, ale kdyz nenasleduje status S – sold tak se to neprodalo. Tzn. u tohoto bytu se ho nekolikrat nekdo zkousel koupit, ale pokazde asi nedostal pujcku (cash is king).
X – expired. Listing skoncil, neprodano.
W – withdrawn. Majitel rekl, prestante prodavat.

Druhy priklad (bohuzel tady nejsou dobre fotky, ale je zajimava historie cen).

[photopress:a.jpg,full,pp_empty] [photopress:b.jpg,full,pp_empty]

Je to byt o velikosti 90 m2, 2 loznice a 2 koupelny. Cena $44,000 (v tomto pripade si myslim, ze se proda nakonec za o neco vice nez je to nabizeno). Podivejte se na historii cen, ktera vede az do roku 1998.

Historie cen 2.

Vsechno vypada lakave… je to ale tak jednoduche?

Neni, protoze potrebujete hotovost. Banky vam nepujci. A protoze tohle jsou vetsinou zabavene domy tak prijit s hotovosti je jeste dulezitejsi. Jinak vam vasi nabidku vubec neschvali.

Je jednoduche takovy dum koupit? Neni. Proc? To sam nevim. Ale banky jsou totalne paralyzovane. Nevi totiz co maji delat. Nabidnou takoveto domy na prodej, ale pak jakoby nechteji dotahnout prodej do konce. Napisete jim nabidku (offer) a pak cekate mesice na odpoved (normalne to trva 24-48 hodin). V USA je ted v realitach a financi obrovsky chaos. Kazdy se boji delat rozhodnuti. Banky vi, ze musi prodat, protoze nemovitosti je stoji penize. Ale maji strach rozhodnuti udelat. Takze se musi dat 10 nabidek na ruzne domy nez jeden koupite. Mne to nevadi. Patri to k tomu, ale pisu i nejake negativni informace, abyste nerekli, ze mam porad jen ruzove bryle:-).

Na posouzeni rizika pouzivam extremne jednoduchou formuli.

Odhadnu jak velky risk to je, kdyz vsechno pujde spatne. A jak to ovlivni me osobni finance.

Vysvetlime to na konkretnim priklade. Dejme tomu, ze vsechno pujde spatne a trh se propadne. Ceny nemovitosti klesnou o 20% (dejte si tam co chcete 10%, 30%, 50%). Klicova otazka je o kolik prijdu, kdybych byl nahodou nucen v takoveto situaci prodat.

Je velky rozdil kdyz koupim nemovitost za 30 tisic dolaru nebo za 2 miliony dolaru. Ztrata pri poklesu o 20% bude nasledujici:

• $6,000 pri nemovitosti v hodnote 30 tisic dolaru
• $400,000 pri nemovitosti za dva miliony

A ted ta druha otazka. Jak moc to ovlivni me osobni finance. Prodelat 400 tisic by me mohlo udelat dost problemu. Prodelat 6 tisic dolaru muze byt temer bezvyznamne.

Podle toho jakou mam duveru v budouci vyvoj se rozhoduji do jak velke investice chci jit.

Podobne je potreba premyslet nad mesicnimi naklady. Jak dlouho vydrzim dotovat nemovitost z vlastnich penez. U nemovitosti za 30 tisic dolaru muzou byt mesicni naklady par stovek dolaru (vcetne splatky pujcky). U nemovitosti za 2 miliony muzou byt mesicni naklady pres deset tisic dolaru (vcetne splatky pujcky).

Staci se podivat na sve ostatni prijmy a rici si jak dlouho vydrzim nemovitost dotovat. Beru nehorsi scenar. Treba kdybych mel nemovitost dotovat rok. Proste uplne nejhorsi varianta, kterou beru, ze by se mohla stat. Kdyz jsem kupoval nemovitost v Memphisu tak jsem premyslel nad tim, ze chci mit rezervy i kdyby byla nemovitost prazdna dva roky (kvuli tomu, ze trh s pronajmy je v Memphisu hodne slaby).

Nikdy se nenecham zaslepit tim kolik vydelam kdyz ceny pujdou nahoru! Trosku si to uvedomim, ale dela to vliv tak 10% na cele rozhodovani. Hodne lidi to dela presne obracene a rozhodne to nedoporucuji.