Dotaz z emailu: Kalifornie ceny nemovitosti

Cau Johne,

posledni rok se divam na Kalifornii jako na stat, kam se potencionalne
prestehovat. Jsem sam, kdo si mysli, ze ceny nemovitosti jsou
prestreleny? Osobne mam dojem, ze Kalifornie je jedna velka bublina,
ktera musi brzo prasknout a pak bude cas nakupovat.

Jakej na to mas nazor ty?

Diky,

V.

Je to pravda, ze ceny nemovitosti se pohnuly za poslednich par let znovu pekne nahoru. A to nejenom v Kalifornii.

Kalifornie je zaroven velky stat a neda se posuzovat jako jeden celek. Pri jakekoliv analyze je potreba koukat na mensi oblasti. Primo mesta nebo jeste mensi casti mest.

Tak a ted k te hlavni otazce. Je to velka bublina, ktera za chvili praskne a bude cas nakupovat?

V atraktivnich oblastech Kalifornie jsou ceny hodne vysoke. Mam obavu, ze dokud zustanou ty oblasti atraktivni tak ceny zustanou nahore. I kdybych pristoupil na to, ze to je bublina, tak aby bublina praskla, tak je potreba aby se stalo neco zavazneho. Neco co zahybe s duverou lidi. Pad ekomiky. Nejaky velky prusvih. Otazka jak je moc pravdepodobne, ze se to stane behem 2-3 let? Ja si myslim, ze moc ne. Takze nevidim behem 2-3 let sanci, ze by doslo k nejake vyraznejsi cenove korekci. Ono ty reality nejsou zas tak dynamicke jako treba akcie. Ceny neletaji rychle nahoru a dolu. Kazdy cyklus trva 5-7 let. Nebo klidne i vice.

Dokud se lidem bude darit dobre tak se ani moc neda pocitat s tim, ze by ty ceny sly moc dolu.

Uvedu prakticky priklad. V jizni Kalifornii jsou hodne zastoupeny firmy ze zbrojniho prumyslu (Boening, Raytheon, Northrop..). Pracuje pro ne desitky tisic lidi s dobrymi platy.  Kdyby se americka vlada rozhodla nejak drasticky seskrtat naklady na ruzne zbrojni programy, tak tyto firmy okamzite propusti obrovsky pocet lidi. Tito lide pak zacnou prodavat domy a ceny jdou dolu. Tohle se v minulosti uz jednou stalo a vytvorilo to propad v cenach.

Moje nedavne jednani s bankou o zmenach v podminkach pujcky

V posledni dobe resim ruzne hovadiny, ktere zabiraji velke mnozstvi casu, jsou strasne dulezite, ale zaroven k nicemu dobremu nepomuzou v podnikani. Delam si takove vnitrni rozdeleni ruznych cinnosti. Kdyz pracuji tak chci nejvice pracovat na tom co oceni zakaznici. Ne na tom co se libi me nebo se mi chce delat. Nemam rad plytvani casem na necem co ty zakazniky vubec neovlivni a jen me  to zdrzuje. Do tohoto se da zahrnout ruzna byrokracie.

Uz pres mesic resim problem s jednou bankou u ktere mame dve pujcky. Ta podstata problemu tkvi v necem co mi neni moc jasne. Banka se snazi dodatecne zmenit podminky u pujcek. A dela to takovou podivnou cestou. Doslova uskocnou.

Nejdrive meli problem s tim, ze jsme v tzv. default (to je jako kdyz prestane pujcku splacet) kvuli tomu, ze jsme porusili podminky uveru. Poslali dopis. Napsali proc. My na to napsali zpet, ze si myslime, ze udelali chybu ve vypoctech. Oni moc nic objasnovat nechteji. Ani nechteji priznat chybu nebo dat argument v cem delame chybu my. A ted uz ani tak moc netrvaji na tom co nam rekli, ale hledaji nejake jine “reseni”. Coz znamena, ze chteji menit neco jineho.

Je strasne zajimave, ze i kdyz mate vse na papire a jasne definovane tak vzdy je nejaky prostor pro interpretaci. Treba v tomto pripade, cely problem zacal tak, ze v papirech o uveru je napsano, ze musime mit udrzovat cislo Net Tangible Assets v urcite hodnote pro firmu Eastbiz on consolidated basis. Ta konsolidace financnich vykazu je hrozne dulezita, protoze firem vlastnim vice a jsou propojene. Napr. firma co vlastni  nemovitosti ji pronajima zpet Eastbizu. To je duvod proc bankeri vzdy usiluji o tu konsolidaci a ucetni maji nejakou praci navic ty reporty takto udelat. Ono je to fakt do dusledku jedno kdyz obe firmy vlastnim ja sam a da se to v ucetnich vykazech pocitat dohromady jako jedna firma. Jenze v tomto pripade, nam bankeri tvrdi, ze i kdyz v papirech k pujcce je napsano konsolidovane takze oni si nemysli, ze by to melo byt konsolidovane.

Doopravdy jak v blazinci. Me to teda trosku vadi, ze to neni stale uzavrene. Ale zjistil jsem jednu vec. Ti zamestnanci banky co takto prudi to v podstate ani nechteji uzavrit. Pripada mi, ze chteji jen tak prudit, aby se videlo, ze neco delaji. A jak to dopadne je jim celkem jedno. Je to poznat podle toho, ze moc nereaguji na telefony a emaily. Takze jsme to uz taky prestali resit a najednou nikdo s nicim nespecha. Sem tam napisou, ze by treba chteli zmenit neco jineho. My napiseme zpet, ze na to nepristupujeme, protoze si to meli dat do te uverove smlouvy rovnou. Oni se ted vymlouvaji, ze to je chyba zamestnance co uz u nich nepracuje a ze teda chteji najit nejake reseni. Ale moc intenzivne ho nehledaji. Ja jsem trosku proaktivnejsi v tech resenich a hledam zpusoby jak ty pujcky splatit rychleji at uz me s timto neotravuji. To vim, ze se jim nebude na 100% libit. Kdykoliv splatim pujcku tak me z banky hned zvou na schuzky, obedy, konferencni hovory a chteji pochopit proc jsem to splatil.

No je to takove detektivni prace se vsim prokousat a zjistit o co vlastne jde. Trvalo to chvilku nez jsme si sami vsechno nekolikrat propocitali, snazili se prijit na to co banka vidi a o co jim jde. A je to zaroven strasny zrout casu.

Prakticke informace o nemovitostech v USA

Vybiram dotaz z komentaru:

Muzete se trochu rozepsat o:

– mistni dane z nemovitosti (jak je urcuji, obvykle vyse)
– jestli se nekde da dohledat globalne kolik kde jaka dan je ?
– jak moc casto se vyse teto dane meni?
– jak moc narocny je provoz nemovitosti? Myslim jak variantu kdy to dela firma (treba u condominia snad pokazde), nebo kdyz clovek vlastni celou nemovitost sam, jaka jsou rizika,etc.
– jak probihaji odpisy nemovitosti, existuje moznost si davat do nakladu splatky, pripadne leasovat a odepsat rychleji?
– jak funguje ocenovani nemovitosti?

Dane z nemovitosti v USA
Zalezi na kazdem meste/county (county je neco jako kraj) jak si urci dane z nemovitosti. Z techto dani se totiz financuji verejne sluzby (hasici, skoly, knihovny, apod.). Vetsina mest ma dane z nemovitosti okolo 1% z ceny a dane se plati kazdy rok. Treba v Las Vegas je to blize k tomu 1% ale v Memphisu to je pres 3%. Ta formule neni presne 1% nebo 3%. Formule je hodne slozita a nechci ji tady rozvadet, ale jako rychlou pomucku berte ty procenta.

Dan vybira vetsinou tzv. Assessor office. Vetsinou je to na urovni county. Takze zjistete jak se jmenuje county kde se nemovitost nachazi. Treba vim, ze me zajim dum, ktery je v Las Vegas. Pouzijte Google a napiste nazev mesta a slovo county a meli byste najit nazev county kam to mesto patri. Treba Las Vegas je v Clark county, Los Angeles je v Los Angeles county a Memphis v Shelby county. Pak dejte do Google nazev county a slovo assessor, treba Clark County Assessor a najdete oficialni stranky. Tam najdete informace jak dan pocita, taky tam muzete hledat vsechny nemovitosti, videt kdo je majitel a podivat se na online mapu.

Kdyz chcete jednodussi zpusob jak zjistit kolik je dan tak kontaktuje realitniho agenta v urcite oblasti a zeptejte se ho.

Dane z nemovitosti se moc casto nemeni. Je to politicky velmi citliva otazka. Nikdo nema rad zvysovani dani. Ale kdyz jdou ceny nemovitosti nahoru tak stoupa vyse dane u kazdeho domu automaticky (procenta zustaji stejna jen castka jde nahoru kvuli vyssim cenam domu).

Provoz nemovitosti. Zalezi co vlastnite. U bytu a domu vam najemnik bude volat, ze se mu ucpal zachod. U kancelari bude tech problemu mene nez u domu. Muzete taky koupit nemovitost kde je tzv. NNN lease. Pak se najemnik stara o vse vcetne placeni dani z nemovitosti, opravy, apod. A vam posila jen penize kazdy mesic. V USA jsou take tzv. management companies, ktere se muzou o vse postarat za vas.

Odpisy nemovitosti
Residencni nemovitosti se odepisuji 27.5 roku. Komercni 39 let. Pocita se to tak, ze vezmete cenu budovy (cena pozemku se nemuze odepisovat) a rozdelite poctem roku. To co vam vyjde si muzete odecist z dani.

Co se tyka nakladovych polozek tak uroky co zaplatite na pujcce jsou odecitatelnym nakladem. Veskere opravy muzete odecist okamzite. U vylepseni zalezi jestli je to koberec nebo treba nova strecha a podle toho se pocitaji odpisy.

Ocenovani
Tady ani nevim co bych mel napsat. Ocenovani delaji odhadci pro ucely bankovnich pujcek. Kazda banka si pouziva sveho odhadce, takze do toho malokdy vidim. Co se tyka odhadu hodnoty pro placeni dani tak to si kazde mesto dela samo. Casto treba letaji a foti pozemky a domy z letadla. Kdyz vidi, ze doslo k nejakym zmenam tak nauctuji vetsi dane.

Puvodne publikovano 1. listopadu 2007. Publikuji znovu starsi clanky, ktere si myslim, ze jsou dulezite a muzou znovu nekoho zajimat.

Jak letos valci Shipito

Letosni rok je pro Shipito hodne narocny. Ale v jinem smyslu nez v predchozich letech. Nase drivejsi problemy byly jak hlavne ustat ten rust. Kdyz behem jednoho roku nasobne stoupnul obrat tak to byl kumst zvladnout. Bylo to hlavne o tom jak vse udrzet v chodu. Neudelat nejaky velky pruser, ktery nas totalne zastavi a zlikviduje. Meli jsme par situaci, kdy jsme byli blizko. Treba se nam zaplnili nove prostory pro ktere jsme pocitali, ze nam vydrzi 2-3 roky. A realita byla takova, ze behem 6 mesicu byly pres kapacitu. Pak to vypadalo pred skladem jako na teto fotce. Baliky chodili v takovem mnozstvi, ze jsme se modlili at vse stihneme zprocesovat a take odeslat, protoze sklad nebyl nafukovaci. A prali jsme si  at hlavne neprsi nebo se neco nepokazi s IT systemem. Tehdy kazdy vypadek nebo problem znamenal kumulovani problemu, ktere se pak velmi tezko resilo.

IMG_2622

Letosni rok nam udelalo totalni paseku situace v Rusku. Nejde jen o konflikt v Ukrajine. Celkove se toho v Rusku delo vice. Straseni o tom, ze se zvednou limity pro bezcelni dovoz. Ty do dnes nebyly zvednuty. Ale hodne mediich o tom uz informavalo jako kdyby se to stalo. To vytvorilo nervozitu na trhu a zakaznici v Rusku vyrazne omezili nakupovani v cizine. Ta psychologie a pesimismus pusobi mnohem vyrazneji nez skutecna regulace. Staci napsat do novin, ze treba ekonomika je na tom spatne a bude zle… a lide prestanou nakupovat. Videl jsem to v roce 2008 kdyz jsme prodavali kola (XYZ bikes). K tomu se pripojil docela vyrazny pokles rublu, problemy s Ukrajinou a je to smes, ktera uplne naboura nadherny business.

Rusko pro nas bylo naprosto nejdulezitejsi trh. Meli jsme tam nejvetsi prirustky novych zakazniku. Nejvetsi objemy baliku. Ten pokles nas obzvlast na zacatku roku zasahl velmi vyrazne. Vse slo radikalne dolu. Pocet uzivatelu. Pocet zasilek.

S Ukrajinou to je podobne. Zazili jsme obdobi, kdy po obsazeni Krymu zacala ukrajinska posta vracet baliky s tim, ze uz je nedorucuji. Oba trhy pro nas jsou velmi dulezite.

Osobne jsem to videl dost cerne v tom, ze nam klesnou obraty oproti minulemu roku. Kdyz nam vyrazne klesnou objemy tak nam klesnou i slevy co dostaneme na postovnem. A pak to bude zacarovany kruh. Cim budeme mit drazsi postovne tim vice nam znovu klesnou objemy a nikdy se z toho nevyhrabeme. Tohle jsem resil na jare a premyslel jak z toho ven. Kdyz totiz vyjednavate nove kontrakty tak kazdy chce videt, ze vam ten objem poroste. Ne ze bude klesat. Mnohem lepe vyjednavate kdyz ukazujete rust.

Rekl jsem si, ze obetuji zisk a radeji chci udrzet ten objem. Dali jsme velkou slevu na postovnem do Ruska (nas nejdulezitejsi trh). Zlevnili jsme poplatky za odeslani baliku i za ruzne dalsi pozadavky. Sleva na postovnem nijak viditelne nepomohla. Objem nam nijak nevyrostl. Jen nam velmi radikalne klesl zisk. Ono se to tezko vyhodnocuje. Treba kdybysme tu slevu nedali tak to bude mit jeste horsi dopad. Tezko rict.

Zlevneni poplatku, ale dopad melo. Krome toho, ze mame mnohem mensi zisk (coz teda nejsem rad). Tak mame zaroven nejvetsi rekordy v prirustku novych uzivatelu i poctu prijatych a odeslanych baliku z jinych zemi (detaily kde presne moc zverejnovat nechci, protoze konkurence hlta kazdy kus informace). Z tohoto mam radost. Kdyby byl jedinym vysledkem snizeni zisku tak bych se fakt bil do hlavy:-).

Nejdrive ten letosni rok vypada cerne. Ale uz to zaciname pekne vyrovnavat. Pristi rok uz vidim mnohem lepe.

Letos nas jeste ceka stehovani jednoho z nasich skladu. Byl to jediny sklad, ktery jsme pronajimali. Meli jsme fantasticky najem (uzavreno v dobe krize), ale ted nam ho chteji zvednout na vice nez dvojnasobek. Ono jsem to v podstate ocekaval. Platit dvojnasobek nedava smysl a je to duvod proc tak rad vlastnim nemovitosti. Ja totiz strasne nemam rad byt presne v teto situaci. Majitel zjisti, ze se najemnikovi dari a pak se snazi dostat na najemnem maximum. Ne, za zle mu to nemam. To je normalni. Ale proto je lepsi vlastnit, obzvlast kdyz naklady na pujcky jsou fakt nizke, diky nizkym urokum.

Jinak pro vsechny kritiky Shipito webu;-), meli bysme behem par mesicu vypustit novou verzi webu i klientskeho uctu se kterou nam pomaha Filip Prochazka. Bude to velke vylepseni. Ve spolupraci s Trinerdis pripravujeme i mobilni aplikaci pro Shipito. Tak obema trosku delam reklamu a doufam, ze vytvarim i tlak, aby se vse uspokojive dotahlo do konce co nejdrive:-).

Tak problem s Amex darkovymi kartami vyresen

Nedavno jsem objednal darkove karty a ty nekdo ukradl z obalky jeste nez me byly doruceny. Zkousel jsem uplatnit reklamaci, ale nepodarilo se mi to.

Mam ale kontakt na manazerku z tzv. top client skupiny tak jsem zkusil oslovit ji jestli s tim neco nemuze udelat. Vetsinou to v Americe funguje tak, ze cim vice nekde utracite tak si vas zacnou vice vazit a daji vam treba nejaky specialniho cloveka, ktery se o vas stara. V kazde firme to maji zarizeno ruzne. Nekde to funguje dobre a jinde ne. Treba v Bank of America me tito account manazeri vetsinou jenom otravuji a snazi se neco prodat. V Citibank mam cloveka, ktery pro nas udela naprosto vsechno. Vyresi jakykoliv problem. Vrati jakykoliv poplatek. Proste udela zazraky. To je pak radost s takovym partnerem spolupracovat. Podobne to je v TNT, kde mame fantastickeho zastupce. Ale zase u Fedexu nebo DHL je to nic moc.

V Amexu jsem tu nasi manazerku nikdy  poradne na nic nevyzkousel. Vetsinou me kontaktovala, ze se chteji sejit (nebo at vice utracim treba aspon pul milionu dolaru mesicne) a ja tyto pozadavky na schuzky z casovych duvodu ignoruji. Ono se to fakt neda zvladat. A tech pozadavku na schuzky je moc. A ani jsem nemel zadny duvod nebo problem.

Takze ted jsem ji vyzkousel. Poslal jsem ji co mam za problem. Slibila, ze to vyresi. Spolecne jsme meli byt na telefonu a mluvit s tou podporou Amex darkovych karet. Ono je to nekdy takove zvlastni, ale velke firmy maji sve oddeleni. Kazde si pracuje samostatne a moc mezi sebou nespolupracuji. Na supportu nam znovu nekdo z indickym prizvukem odvykladal, ze jsem karty obdrzel a ze je to moje odpovednost. Prepli nas na supervisora a ten nam indickym prizvukem zase povykladal to stejne. Nepomohlo ani to, ze rekla, ze je se mnou na lince zastupkyne z top client oddeleni. Proste darkove oddeleni Amexu ma svoje pravidla a pres ne nejede vlak.

Uz jsem toho mel plne zuby a v zasedacce na me cekali lidi na domluvenou schuzku (na nejake schuzky porad jeste teda chodim). Rekl jsem ji, ze fatk uz nemam cas byt na telefonu. Slibila, ze na telefonu pocka za me a nejak to zkusi doresit.

Na emailu me pak cekalo prekvapeni. Dala mi na ucet 800 tisic mil, coz je ekvivalent za ktere se daji ty karty koupit znovu. Plus slibila, ze nebudu platit zadny poplatek za vydani nebo poslani. No to bylo velmi prijemne prekvapeni, protoze jsem uz nepocital, ze ty penize uvidim.

Palec nahoru. Velmi pekne reseni. Na takoveto situace se vyplaci hodne utracet a byt vetsi firma. Protoze pres normalni support bych to urcite nebyl schopen vyridit. To bych vzdal uz davno. Jeste teda myslim, ze dat takovou kompenzaci nebylo ani pro ni uplne jednoduche. Proste tito manazeri maji nejake moznosti co muzou delat, ale porad to jsou penize. A zminila, ze sla nekam nahoru, aby ji to schvalili. Za 800 tisic mil si muzete treba poridit docela dost letenek. Zrovna to vyuziti na darkove karty neni uplne vyhodne.

Pozor na odpovednost za utraty na ukradenych darkovych kartach

Jsem z Ameriky uz zvykly, ze cokoliv se tyka kreditnich karet tak zakaznik je velmi chraneny. Treba kdyz mi kartu nekdo zneuzije nebo ukradne tak vzdy dostanu penize zpet. A je celkem jedno kdy to nahlasim. Treba jsem nahlasil po roce nejake podezrele transakce a bez jakychkoliv prodlev jsem dostal penize zpet. Nikdo mi nerekl, ze jsem propasl nejakou lhutu nebo ze jsem si to mel zkontrolovat drive.

Pres Amex jsem si nedavno objednal online dve darkove karty. Vypadaji jako kreditky, ale jsou nabite jen castkou kterou si zadate.

amex

Obalka prisla natrzena. A karty z ni nekdo vytahl.

Zavolal jsem na Amex, ktery ma vetsinou vyborny zakaznicky servis pro karty jako je Platinum nebo Gold. Ale pro ty darkove karty maji nejakou specialni linku. A tam to bylo zoufalych 40 minut dohadovani. Nejdrive se vubec domluvit. Podle prizvuku ten customer support byl nekde v zahranici (mel jsem pocit, ze Indie). Coz osobne nemam rad a nerozumim velkym firmam, ktere si mysli, ze takto usetri penize. Ja jsem vzdy frustrovany jen se domluvit. Opakovane hlaskovat jmeno nebo udaje. A pak zjistit, ze to musim hlaskovat znovu, protoze se nedokazeme domluvit.

A pak to vysvetlovani.

Ja rikam: Objednal jsem dve darkove karty. Obalka prisla, ale je natrzena. Karty chybi.

Amex: Neni problem. Posleme karty znovu. Podivam se jen kolik je na nich zustatek. Ano, na jedne karte bylo utraceno tisic dolaru a na druhe 600. Takze na zbytek vam posleme nove karty.

Ja: Proc bych mel byt odpovedny za to, ze nekdo karty ukradl. Ja jsem je nikdy nemel v rukach. Nikdy jsem je nedostal.

Amex: Ano, rozumim. Zkontroluji tracking cislo. A vidim, ze jste karty dostal.

Ja: Prisla prazdna obalka.

Amex: Podle tracking cisla jste karty dostal.

No a takto to slo porad dokolecka. Pak mi vzdy rekli, ze se zeptaji supervisora. A po 10 minutach cekani se telefonat prerusil.

Takto jsem to absolvoval jeste jednou. Stejny telefonat. Stejny prubeh. A pak to vzdal.

Chtel jsem jeste zjistit jestli ty transakce probehly jeste predtim nez mi ta prazdna obalka byla dorucena. Amex tvrdi, ze mi nemuze emailovat nebo faxovat ty transakce. Nebo mi dat cislo te darkove karty abych se podival online. Jedine ze mi ty transakce reknou po telefonu. A nereknou mi presne casy kdy transakce probehly. Coz mi teda moc taky nepomohlo. Jen mam pocit, ze to musi byt zase nejaka organizovana skupina. Transakce jsou z ruznych mist. Vetsina v Kalifornii, ale treba i v Texasu. Coz je dost umeni zvladnout behem jednoho dne.

No pisu to pro lidi co v USA bydli at si na toto daji trosku pozor. Tak jak jsme zvykli, ze vetsinou co se tyka kreditek nic neni problem. Tohle vypada jako slabina systemu.

Jeste to resim pres nejakeho Amex zastupce, ktery se stara o vetsi klienty. Tak jsem zvedavy jak to dopadne.

Svestkova kreditka co vam vrati 1.5% z utraty

V USA hrozne rad platim jakekoliv naklady platebni kartou. Hlavne kvuli tem vyhodam co to prinasi.

Zalibila se mi ted Amex Plum kreditka na placeni firemnich nakladu, ktera vraci 1.5% z utraty zpet. Podminkou je jen zaplatit ucet do 10 dnu od vystaven vypisu, abyste dostali tech 1.5%.

amex-plum-card-263

Osobne nejsem schopen utratit nejake velke castky. Ale u firemnich nakladu to skutecne naskace. A karta ma vyhodu, ze tam neni zadny limit na utratu. Kdyz utratite miliony tak dostanete provizi zpet z cele utraty.