Dalsi vyhoda u vlastnictvi nemovitosti (odpisy)

Zijeme v dobe kdy politici casto volaji po cim dal vetsim zdanovanim. Treba kdyz zijete v Kalifornii tak maximalni osobni statni dan je 13.3% (myslim, ze to je nejvyssi dan ze vsech americkych statu) a k tomu platite jeste federalni dan 39.6%. Kdyz ten prijem je pasivni prijem (jako napriklad prijem z najmu) tak platite dalsi prirazku 3.8% ze ktere se castecne financuje Obamacare (zdravotni pojisteni).

Jen poznamka. Tohle jsou maximalni sazby. Zhruba polovina lidi v USA neplati dane vubec. Kdyz vydelate 10 tisic dolaru rocne tak neplatite zadnou tax (20 tisic kdyz jste rodina).  U techto nizkych prijmu je to dokonce obracene. Mate tzv. negativni dan. Kdyz treba dostavate vyplatu tak k ni jsou pridany penize ve forme negativni dane.  Takze ty moje priklady jsou pro ty bohate “chudaky”, ktere to placeni dani nejvice odnesou:-).

Drive jsem nadaval na to, ze odpisy u nemovitosti trvaji vecnost. Komercni nemovitosti odepisete za 39 let a residencni za 27.5 let.  Ale ted se na ty odpisy divam trosku jinak. Tech nemovitosti mam vice, takze ony se ty odpisy pekne nastradaji. U maleho skladu, ktery jsem zminil v minulem clanku jsou ty odpisy kazdy mesic $4,321. A tohle je de facto tax free prijem (na 39 let). Kazdy mesic si muzu presne tuto castku vzit z firmy na osobni utratu a nemusim z toho platit zadne dane. V tomto vidim dalsi argument proc mit nejake investice v nemovitostech. Kdyby se porad zvysovaly dane tak aspon ma clovek trosku utechu, ze ma nejaky prijem, ze ktereho mu neco zbyde i kdyz zije v oblasti s vysokym danovym zatizenim.

ShareShare on FacebookTweet about this on Twitter

Dostal jsem nabidku na prodej skladu. Za tri roky zhodnoceni 92.8%

Dostal jsem nevyzadanou nabidku na prodej jednoho z mych skladu. Nemusel bych platit provizi realitnimu agentovi . Coz usetri 5% z ceny. Dokonce je kupujicimu jedno, ze ve skladu mam najemnika. Chce ho koupit i tak. Poslali nabidku, ktera me doslova sokovala. Je to zhodnoceni 92.8% z ceny za ktery jsem sklad koupil v roce 2013. A prodejni cena asi muze byt jeste vetsi, protoze se vzdy vyjednava a neakceptuje se prvni nabidka co se da na stul.

To jak vyrostly ceny skladu je doopravdy neuveritelne. Vnitrni instinkt mi rika, ze je ta cena tak vysponovana, ze by bylo velmi chytre ted prodat. Ten trh s nemovitostmi je cyklicky. Zazil jsem to na vlastni kuzi jak lide jsou ochotni preplacet a jak rychle se to jejich chovani zmeni, kdyz prijde krize. Takze vsechny rozumove argumenty mi rikaji, ze tohle je super prilezitost na prodani. Protoze nemusim prodat tak se jeste muzu bavit tim vyjednavanim a jeste tu ceny vysponovat vice. Mam pocit, ze se lide znovu nechovaji racionalne. Zapomneli na to, ze pred par lety tady byla krize. Maji obrovsky optimismus a jsou ochotni preplacet. Tohle ale nemuze trvat vecne. A nebude.

Argument na druhou stranu je, ze drzeni nemovitosti je velmi dobra investice. I kdyz se trh propadne, tak porad nemovitost pronajimate a mate z nich prijem. A tim, ze jsem nemovitosti koupil levne tak mam obrovskou vyhodu. Muzu vzdy pronajmout o neco levneji nez nekdo kdo tu podobnou nemovitost koupil za mnohem vice penez. Myslim tim, treba institucionalni investory, kteri musi dokazat nejaky vynos podle tabulek podle toho kolik nainvestovali.  Tim, ze jsem koupil levneji platim mensi dan z nemovitosti. V USA je dan z nemovitosti hodne velky naklad a pocita se podle toho za kolik nemovitost koupite a skoro kazdy rok ji trosku zvysuji. Jednoduse receno, kdyz nemovitost koupite o polovinu levneji tak je i mozne, vase dan bude o polovinu mensi. Tohle je vyznamna polozka (kolem 1% z ceny rocne).

Proste to portfolio nemovitosti co se me podarilo vybudovat behem rustu Shipito je naprosto perfektni. Koupil jsem krasne nove sklady za nejnizsi mozne ceny. Doslova drzim rekordy, ze nikdo ve stejne komunite kde je dalsich 20 skladu nekoupil levneji nez ja. Tohle je pro me argument proti tomu abych prodaval. Podarilo se mi to velmi pekne a bude to tezke replikovat.

Ale nevyuzit toho iracionalniho chovani lidi je taky hrozne promarnena prilezitost!

ShareShare on FacebookTweet about this on Twitter