Prodavam jednu nemovitost, ktera nezapada do strategie meho portfolia. Je to residencni nemovitost. Vynosy na pronajmech jsou extremne nizke. A u residencnich nemovitosti je mnohem vice pravidel ve prospech najemniku. Nove pravidla se neustale pridavaji a meni.
Treba jeste do nedavna bylo porad moratorium na evikce kvuli Covidu v Los Angeles County (trvalo tri roky az do dubna 2023). Pro me je to obrovsky risk mit najemnika, ktery takto muze jednoduse zneuzit situaci a prestat platit.
I kdyz ma najemnik mesicni smlouvy (month to month) tak kdyz bydli nekde dele nez 12 mesicu, tak se mu musi davat vypovedni lhuta 60 dnu a zaplatit jeden najem jako naklady na stehovani (to bylo take zavedeno behem Covidu jako nove opatreni).
To jsem jen vypichl co me iritovalo, ale tech pravidel je mnohem vice. Pro me je to moc rizikove a residencni nemovitosti na pronajmy nechci mit.
Par poznatku ze soucasneho escrow a prodeje:
- Escrow company (neco jako notar v CR) se do dneska boji Covidu. Ve dverich kancelare maji stul, aby nikdo nechodil dovnitr. Vypada to, ze si tak zvykli na to delat vse na dalku, ze ani nechteji klienty, aby chodili podepisovat k nim do kancelare.
- I kdyz chteji vse delat na dalku, tak nemaji radi podpisy pres Docusign ani na papiry co potrebuji jen podpis bez overeni. Takze poslou dokumenty na podepsani Fedexem (jsem od nich tak 10 minut) a chteji at je poslu Fedexem zpet (za to mi pak nauctuji $75, kdyz ten Fedex stoji tak max. $20 na poslani). Pak jeste zjisti, ze jim ruzne papiry chybi, takze nekoncepcne ten Docusign stejne zacnou pouzivat kdyz jim tece do bot tesne pred uzavrenim.
- Drive se tech Escrow clovek mohl na neco zeptat pri podepisovani a dostat nejakou radu. Ted to omezili jen na overeni podpisu a Escrow officer nechtel mit vubec kontakt. Pak ale zjistila, ze je transakce komplikovanejsi a na posledni chvili zacala generovat dalsi papiry (od jejich pravniku), protoze maji strach ze soudu a chteji si kryt vlastni zada. Papiry ani nedavaji smysl. Je videt, ze proste pravnik neco generuje jen na jejich ochranu.
- Napr. pojistovny jsou v nejakem rozkladu v USA. Ziskat pojisteni uz trva delsi dobu. Kupujici na to mesic sral. A den pred uzavrenim zjistil, ze mu nikdo pojisteni okamzite neda.
- Escrow neresili timeline. Co maji pripravit nepripravili (Closing statement aby kupujici vedel co ma zaplatit). Kupujici je taky mimo a tim ze neobdrzel zadnou komunikaci z Escrow tak odjel nekam na dovolenou a ani netusil, ze ma termin na podpisy a placeni. Nevedel kolik ma poslat.
- Ja jsem byl v situaci, ze by mi mohlo propadnou $200k earnest money (zaloha), tim, ze kupujici neplni terminy.
- Uzavreni se posunulo 10 dnu (to me stalo zhruba $5k na ztracenem najmu a zbytecne jsem musel tlacit na najemniky at se vystehuji). Escrow se ted leklo, ze nedelali job jak maji a nuti me podepsat papiry, ze vlastne se vsim souhlasim jak to blbe udelali a musim potvrdit, ze za nic nemaji odpovednost. Maji proste strach. Jsem zvedavy co se stane kdyz ty dalsi disclosures nepodepisu (nechce se mi). V pondeli se to ma ukazat. Nervozita stoupa. Brokeri si maji vydelat velkou provizi ($260k), escrow ma poplatky pres $14k. Vsichni jsou natrepani na penize a mysli si, ze ja taky. Ja jsem byl minuly tyden na pul rozhodnuty si nechat $200k a poslat vsechny do haje. Coz je neco s cim nikdo nepocital, protoze v anglosaske kulture se vzdy udela kompromis i kdyz si pri nem nechate trosku nasrat na hlavu. Ve slovanske kulture jde trosku vice o principy. Ale asi jim dam trosku “hard time” a nakonec podepisu. Zatim me zadne reseni nenapada, ale chci aby se trosku zapotili.