Kdy je vhodna doba prodavat komercni nemovitosti

Nemovitosti v USA

Nedavno jsem psal jak vystoupaly hodnoty skladu co mam v Jizni Kalifornii. A tohle je presne idealni prostredi ve kterem bych mel prodavat.

Jde o to, ze trh s komercnimi nemovitostmi neni zas tak flexibilni. Kdyz se clovek rozhodne prodat tak to muze zabrat klidne rok nez najde kupce.

Vse zalezi na nabidce a poptavce. A prave ted je velmi unikatni doba. V dobe krize se prestalo stavet. Ted vzrostla poptavka, ale neni nic v nabidce. Nez developeri dokazou postavit nove sklady tak to zabere hodne casu. Nakoupit pozemky. Udelat plany. Ziskat stavebni povoleni. Postavit. Ten proces klidne zabere tri roky.

Kdo potrebuje koupit nebude mit do te doby z ceho vybirat. A nekdo se proste najde kdo bude ochoten preplatit. Za tri roky na tom ekonomika muze byt jeste lepe, ale tim, ze se objevi nove nemovitosti v nabidce tak ceny klidne pujdou dolu.

Me sklady v Hawthorne maji 60% narust na hodnote

Nemovitosti v USA

V minulosti jsem vicekrat psal o investicich do nemovitosti. Zazili jsme v USA obrovsky boom, pak propad a ted znovu rust. Podarilo se mi pekne investovat do bytu a domu v Las Vegas, v dobe kdy se trh propadl. Ty jsem pak prodal.

Ted vidim, ze jsem mel znovu strasne stastnou ruku. Mnohem vice nez jsem tusil, ze se muze stat. Hlavne s mymi sklady v Hawthorne.

IMG_6908

Za posledni tri roky mame uz narust cen o 60%! Tohle je presne okamzik kdy si pripadam jako genius:-). Tohle prosim berte s nadsazkou, protoze sam presne vim jaka byla realita. Zrovna v tom Hawthorne jsem sklady vubec nechtel kupovat. Sice tam mam dobre sousedy jako Space X nebo Teslu. Ale ta oblast neni zrovna moc prestizni. Nechci rict, ze to je ghetto. Ale okoli skladu, moc povzbudive nevypada. Sklady jsou v uzavrene komunite (za plotem). Coz je dobre, protoze to okoli je nic moc.

Pozitivni je, ze to jsou to pekne a nove sklady. Par minut od letiste Los Angeles. A doslova hned vedle mensiho letiste (treba pro nekoho kdo chce mit sklad a pouziva se svym soukromym letadlem mensi letiste v Hawthorne).

Jeste nedavno jsem si myslel, ze najmy jsou tak okolo $0.60 za stopu. Ted uz jsou na $0.95. Na trhu je minimalni nabidka, takze majitele si ted diktuji ceny. Jedina budova co tam je ted na prodej je ted za $250 za stopu. Ja jsem nakupoval $135-$140 za stopu.

Ted jeste ukazu co tyto nakupy znamenaji ve spojeni s Shipito podnikanim. Dva ze skladu co vlastnim pouzivam pro Shipito. Kdybych je musel pronajimat od nekoho jineho tak me budou stat 35 tisic dolaru mesicne.

Splatky bance za ty dva stejne sklady me stoji 21 tisic dolaru mesicne. Ale z te splatky je 11 tisic urok a 10 tisic jistina. Takze skutecny naklad je pouze ten urok 11 tisic. Vemte si jak uz v tomto je obrovska konkurencni vyhoda. Konkurence bude platit 35 tisic v najmu. To jsou penize ktere jsou cisty naklad. A muj cisty naklad je 11 tisic za urok (nebo 21 tisic celkova splatka, ale v te je i ta jistina).

Jeden z mensich skladu co vlastnim a sam nevyuzivam (pronajimam je nekomu jinemu) je jeste lepsi priklad. Na uroku platim 3 tisice mesicne, ale pronajimam ho za 12 500 mesicne!

Neznam zadnou nasi konkurenci co by sklady kupovala jako ja. Kazdy jen pronajima, protoze to je co financnikum dava smysl.

Dodnes nezapomenu pri hovorech s venture kapitalisty a private equity investory, jak nikdo z nich nebyl z tech mych nakupu nadseny. Kazdy mel pocit, ze bych mel hotovost vyuzit nejak lepe. Treba za reklamu, aby firma rostal jeste rychleji. Nebo za management (zaplatit si nejake drahe manazery). Kazdy rekl, ze ty penize v nemovitosti jsou doslova mrtve penize. Pro me to davalo smysl hlavne ze strategickeho duvodu. Chtel jsem mit kontrolu nad tim, ze najem nepujde nahoru, kdyz nekdo uvidi jak se nam dari. Takze to byl primarni duvod proc jsem chtel nemovitost vlastnit. Vedel jsem jak je tezke ten nas business stehovat nekam jinam. A uprimne jsem netusil jak moc se nam tato strategie vyplati s tim soucasnym narustem cen. Ale je to ted nadherny pocit mit takovouto konkurencni vyhodu!!!

Jak vest ucetnictvi a pripravit danove priznani pro firmu v USA

Ucetnictvi v USA

Blizi se doba danovych priznani a lide se me zacinaji ptat koho doporucuji za ucetniho pro jejich americkou firmu.

Kazdemu kdo podnika v USA doporucuji at si poridi ucetni program QuickBooks Online Edition.

Drive to byla jen jedna verze. Ted to jsou tri:
– Simple start – $9.99/mesic (bohate staci pro zacinajici firmy)
– Essentials – $19.99/mesic(tohle vetsinou pouzivam sam)
– Plus – $29.99/mesic(tohle ma smysl, kdyz mate zasoby – inventory a neco fyzickeho prodavate)

Kdyz predplatite na cely rok dopredu tak dostanete slevu.

Proc QuickBooks Online Edition a ne desktop verzi?
Online Edition je strasne jednoducha kdyz mate team rozstrkany po vice mistech. Vas ucetni muze byt v Kansasu, CEO v USA, CFO v CR a vsichni budou mit pristup do stejneho ucetnictvi pres internet.

Dalsi vyhoda je, ze tam je funkce Activity Log a vidite presne kdo udelal v ucetnictvi jake zmeny. Vidite jestli treba vas ucetni fakt na ucetnictvi pracoval a kolik hodin mu to zabralo. A jestli nekdo nevymazal nebo nezmenil co nemel.

Mesicni reconciliation
Naucte se rovnou pouzivat QuickBooks na zadavani beznych veci. Tzn. kdyz chcete vydat fakturu zakaznikovi tak kliknete na Customers – Create Invoice a takto ji udelat. Kdyz dostanete nejaky ucet na zaplaceni tak ho zadate pres Vendors – Bill.

Kdyz pak dostanete platbu za tu vasi Invoice (fakturu) tak kliknete na Customers – Receive Payment. Kdyz budete platit nejaky ucet co vam prisel tak zase na Vendors – Pay Bills.

Jestlize platite okamzite faktury nebo vam zakaznik okamzite zaplati tak si to muzete trosku zjednodusit a misto dvou kroku pouzijete:

– Customers – Sales Receipt (to se pouziva kdyz chcete udelat fakturu a zaroven potvrdit prijeti platby ve stejnem kroku)

– Vendors – Expense (kdyz nejaky naklad okamzite platite kreditkou, Paypalem, hotove..). Timto o tom udelate okamzite zaznam v jednom kroku. Nemusite vytvrate Bill a pak potvrzeni o platbe (Pay bills)

– Vendors – Check (kdyz neco platite sekem)

Tohle co pisu je v podstate 90% funkcnosti co budete potrebovat v beznem podnikani. Poctive zadavejte naklady, faktury a platby. Tohle doporucuji at se kazdy nauci sam.

Reconciliation
Tohle je neco co mate delat kazdy mesic. Vsechny bankovni ucty se musi kazdy mesic zkontrolovat jestli vsechny transakce co mate na bankovnim uctu jsou i ve vasem QuickBooks. Tohle se muzete ucit nebo nemusite. Ja jsem se to naucil. Ale tohle umi kazda ucetni, ktera vam to s radosti udela treba za $12-$14 na hod. (najimal jsem v minulosti externi lidi co sedeli treba v uplne jinem state pres Guru.com ). Udelat reconciliation bankovniho uctu, ktery ma treba A4 plnou transakci muze zabrat treba max. hodinu (za predpokladu, ze skutecne sami zadavate vase faktury, platby, apod.). Ucetni vse zkontroluje. Posune treba datamy, ktere nesedi. Najde chybejici transakce a zada je. Prida poplatek banky za vedeni uctu nebo uroky. Pak ten mesic uzavre. QuickBooks na to ma funkci. Tohle kdyz se udelat tak mate vse perfektne pripravene pro danove priznani.

Danove priznani
Danove priznani delaji CPA (danovy poradci). CPA ma ale uz dost velke vzdelani a bezne si uctuje na hodinu prace $200-$350. CPA potrebuje abyste meli vsechno pripravene. Rekli mu, ze mate reconciled bankovni ucty, poslali mu na konci roku P&L (profit & loss report), Balance Sheet (tohle je vse v QB okamzite k dispozici jen kliknete na print nebo email), vypis z bankovniho uctu z prvniho a posledniho dne v mesici. Tohle vetsine CPA staci a na zaklade toho vam udelaji danove priznani. Kdyz mate malou firmu a zadne velke slozitosti (nakupy nemovitosti, vybaveni, odpisy.. ) tak vam to priznani udela za $200-$350.

Cim vice budete CPA otravovat dotazy, chtit po nem beznou ucetni praci (reconciliation), nebudete nicemu rozumet tak tim vice vam nauctuje. Priznani co ma pak stat $200-$350 bude stat tak $1,500-$3,000. Tohole pisu u malych zacinajicich a jednoduchych firem. Treba v mem pripade, kdy mam uz mam na firme nemovitosti a resim ruzne veci s odpisy tak bezne platim za priznani na jedne firme $1,500-$4,000.

Doopravy se vyplati pristupovat k CPA tak, ze mu rovnou reknete. I have everything ready. Accounts are reconciled. I can send you P&L, Balance Sheet and just need tax return. Napsat mu rovnou jaky mate typ firmy (C Corp, S Corp., LLC) a v jakem state (Nevada, California, apod.). Nevykladat zadne pribehy okolo.

Ti levnejsi CPA neradi delaji konzultace a odpovidaji na spousty emaily. Chteji odsekat co nejvice danovych priznani a maji strasne malo casu. Ti drazsi CPA radi delaji konzultace a radi odpovidaji na emaily. Radi se s vami setkaji a nauctuji vam to. V tomto si musite rozmyslet co chcete. Kdyz chcete usetrit tak doporucuji postup co pisu.

Kdyz vam CPA prestane odpovidat na dotazy tak vite, ze jste bud nedodrzeli postup. Obracite se na spatneho CPA. Nebo CPA neni zameren na vas typ firem. Bud jste pro nej moc mali nebo moc velci.

Doufam, ze tento navod pomuze!

S velikosti firmy roste radikalne jeji hodnota

Podnikani & zivot v USA

Ohodnoceni firmy je subjektivni zalezitost. Ve skutecnosti to je jen na tom kolik je kdo za ni ochoten zaplatit a podle toho se urci hodnota. Existuji ruzne vzorecky, ktere se daji pouzit, ale ty nic nezarucuji. Obrovskou roli hroji jak je firma velka. Protoze spousta kupujicich radeji koupi vetsi firmu nez mensi. Ukazu to na konkretnim pripadu z oboru zakladani firem v USA, ve kterem se pohybuji s IncParadise.

Je spousta malych firem a jednotlivcu, kteri zakladaji firmy. Rocne jich zalozi par desitek. Kdyz se jednou rozhodnout s timto businessem prestat tak casto poslou emaily konkurenci a nabizi ten jejich business na prodej. Rekl bych tak jednou nebo dvakrat do roka mi nekdo takto napise, ze uz nechce firmy zakladat, konci s timto podnikanim a nabizi mi prevest firmy co uz maji ve sprave. Jen abych to vysvetlil. Kazda zalozena firma v USA plati za sluzbu tzv. registered agent. V obchodnich rejstricich se neuvadi sidla firem a kdyz nekdo chce nekoho soudit tak tu obsilku posle tomu registered agentovi, ktery ma vzdy aktualni informace o tom kde firma sidli a kontaktni udaje. Za toho registered agenta se plati kolem $100 rocne. Muj IncParadise to nabizi za $89 rocne nebo i levneji kdyz si zakaznik predplati par let dopredu.

Takze kdyz se prodava a ohodnocuje business na zakladani firem tak bezna cena je 1-2 nasobek toho rocniho poplatku. Treba za prevedeni 100 firem se plati 10-20 tisic dolaru. U techto miniaturnich prodeju je to nejcastejsi zpusob jak se urci hodnota.

Kdybych to prevedlo na soucasne IncParadise a prodal podle stejneformule,tak za firmu dostanu $400,000 – $800,000.

Stredni firmy se uz prodavaji podle trosku jine formule. Vetsinou to je nejaky nasobek zisku (EBITDA). Psal jsem o tom uz tady.Ale znovu plati, ze cim je firma mensi tim se spise proda za ten mensi nasobek. A naopak kdyz je vetsi tak za vetsi nasobek. Ta velikost hraje obrovskou roli. Hodne investoru a kupujicich se vubec nechce zabyvat malymi transakcemi. IncParadise je bohuzel podle techto meritek hodne mala firma. Obrat je kolem dvoumilionu dolaru rocne. Je to krasne stabilni business. Nikam to neklesa, ale bohuzel ani nijak neroste. Coz zase hraje obrovskou roli pro ohodnoceni. Kupujici chteji videt, ze firma roste. Kdyz vezmeme tento typ firmy tak realna hodnota je kolem 3-5 nasobku EBITDA.

Nedavno jsem zkusil IncParadise prodat. Dostal jsem 3 offers (pisemne nabidky na koupi). Muj cil bylo prodat za 5 nasobek EBITDA. Jedna nabidka byla na petinasobek, druha na ctyrnasobek a treti na trojnasobek. Prvni jsem podepsal. Prochazeli jsme due dilligence. Ale kupujici se pak rozmyslel. Nic negativniho v prubehu due dilligence nenasel, ale rekl ze mu nevychazi ty cisla a chtel slevnit cenu. Coz me se nechtelo, takze se obchod rozpadl. Ty dalsi dva se taky rozpadli, protoze me to doslova uz stvalo, ze nikdo neni ochoten zaplatit aspon ten petinasobek:-). Kolem toho 4 nasobku by to slo prodat, ale to se mi nechce.

Kdyz vezmu tuto formuli tak hodnota IncParadise je $2.4M-$3M (4x -5x EBITDA).

A pak se dostavame do hodnoceni vetsich firem. Vezmu konkretni pripad firmy LegalZoom,kteri delaji v podstate uplne to stejne co IncParadise. Kdyz jsem jeste bydlel v Las Vegas tak jsme zakladali vice firem nez LegalZoom. Pritom oni zacali o rok drive nez ja. To se ale uz zmenilo a LegalZoom jsou fakt velci. IncParadise ma obrat dva miliony. LegalZoom maji udajne k $200M! Ale u tak velkeho obratu se jejich zisk pohybal pouze kolem $10M. Kdybych vzal formuli nasobku EBITDA, kterou jsem popsal vyse tak by podle toho mel LegalZoom hodnotu pouze 40-50 milionu dolaru. Jenze posledni kupec je koupil za valuaci 10x nasobne vetsi -$425 milionu dolaru!

Kdyz bych vzal stejnou formuli a aplikoval ji na IncParadise tak mel 24 milionu dolaru valuaci!

Musite uznat, ze ty rozdily jsou doopravdy strasne velke. A ono to takto funguje skoro ve spouste oboru. Male firmy jsou hodnoceny velmi malym nasobkem zisku. Kdyz se podivate na BizBuySell tak uvidite, ze vetsina firem se proda pouze za trojnasobek EBITDA. Samozrejme je velmi tezke dokazat vybudovat velkou firmu. Umit to malo lidi a proto ten trh takto hodnoti velke firmy. Pokazde to je ten stejny typ podnikani, ale ta velikost firmy dokaze udelat obrovsky rozdil ve valuaci.

Proto kdyz chcete co nejvetsi valuaci tak budujte velke firmy. Dokaze to malo lidi a trh to vase usili mnohem lepe ohodnoti!

Svet logistiky

Shipito

Cim dele delam Shipito, tim vice me fascinuje to, jak cely ten svet logistiky funguje. Jake problemy a chyby se stavaji. Treba zasilky, ktere maji jit primo do jedne zeme, jsou najednou posilany pres jinou zemi. Po dukladnem zjistovani se prijde na to, ze nekde dochazi k nejakemu lidskemu selhani. A dalsich nekolik zamestnancu posty, kteri by meli kontrolovat jestli balik putuje kam ma podle toho co je na stitku s adresou si niceho nevsimnou.

Nebo kdyz letadlo s baliky pristane v Hong Kongu misto nejake jine destinace a baliky jsou vylozeny, protoze se uz do letadla nevejdou. Pak opakovane vidite na tracking cislu, jak se kazdy den baliky nalozi a znovu vylozi, protoze zjisti, ze nemaji v letadle dost prostoru.

Ke kazdemu baliku jsou potreba nove papiry, protoze Hong Kong ma treba jinaci pravidla nez Australie na prevazeni zasilek s bateriemi (notebooky, iPady, apod). A pak musime vse predelat a posilat s podpisem (modrym inkoustem), protoze to je jediny zpusob, jak muzou poslat balik dal a jak to v Hong Kongu uznaji.

Jediny problem je, ze vetsinu techto problemu resime my a zabere to dost casu. A zakaznik vidi jen zpozdeni a je nastvany na nas;-).