Resim koupi skladu, kde ma najemnik predkupni pravo (ROFR – Right of First Refusal)

Najemnik je velka firma s pobockami po celych USA. Kdyz prodavajici pred mnoha lety podepisoval najemni smlouvu tak si najemnik vyzadal, ze chce mit predkupni pravo na koupi. Je to napsano tak, ze kdyz prodavajici dostane pisemnou nabidku na koupi, tak najemnik muze nemovitost koupit za stejnych podminek. A ma 60 dnu na rozmyslenou!

Tohle jsou presne veci co delaji transakci komplikovanou. Hlavne tech 60 dnu. Je to moc dlouho.

Kupujici vyjednava, smlouva a nakonec se dohodne na cene se kterou je spokojen. A pak se ceka 60 dnu jestli mu to  treti strana (najemnik) a nevyfoukne mi to pod nosem.

Tady to ten broker taky neresil uplne idealne. Moje predstava je, ze kdyz prodavam takovouto nemovitost tak to hned kazdemu kupujicimu otevrene sdelim, ze na ni existuje predkupni pravo. Tento broker mi to ale nesdelil. Otevreli jsme escrow. Zacal jsem si vyzadovat ruzne dokumenty pro mou “due diligence”. A kdyz jsem si cetl dukladne najemni smlouvu tak jsem to v ni objevil. V podstate prodavajici se smluvne zavazal, ze mi prodava nemovitost, kterou nema pravo me prodat (v pripade, ze ji bude chtit koupit najemnik).

To vyzadani predkupniho prava je podle me hodne chytre z pohledu najemnika. V dobe kdy je slabost na trhu to vetsina majitelu podepise, protoze chce ziskat najemnik. A rika si, ze stejne prodavat nebudou tak tam neni zadny risk. Ubehne 10 let a okolnosti se zmeni. A pak je to pro toho najemnika velka vyhoda (a komplikace pri prodeji).

Kdyz pisu o svych realitnich dealech tak to vypada jak to jde strasne snadno. Nabidnu nizkou cenu a prodavajici ji akceptuje. Realita takova neni. Ty nejlepsi obchody co jsem uzavrel si vyzaduji hodne trpelivosti. A velmi casto take hodne odmitani.

Treba nedavny obchod, ktery jsem si myslel, ze urcite vyjde. Nemovitost uz dvakrat vypadla z escrow. Prodavajici jsou v takove situaci casto zklamani a jsou ochotni zlevnit, kdyz maji dostatecne garance, ze se obchod konecne uzavre. Ta garance je treba nevratna vyznamna zaloha.

Nabidl jsem mirnou slevu 3.3% (jindy delam mnohem agresivnejsi nabidky). A nedostal zadnou odpoved. Kdyz jsem pak zjistoval jestli se budeme dal bavit, tak jsem dostal  tuto odpoved:

The seller never would have considered your offer in any event based on the offering price.

Moje zhodnoceni bylo: Jsou to sklady, ktere neni snadno prodat. Prodavali dve budovy, kdy ani jedna nema high loading dock. Kupni cena k $8M (coz je hodne velka cena pro vetsinu mensich firem, ktere kupuji sklady).  Na trhu ty sklady vidim min. sest mesicu coz je hodne dlouha doba na oblast ve ktere jsou.

Broker pak jeste pridal info:

There was a full price back up offer.

Coz muze byt pravda a proto ani nechteli reagovat na moji nabidku. Ale uplne stejne informace o back up nabidkach jsem slysel uz mockrat a nakonec se nerealizovali. Brokeri si casto takto vymysli.:-)

Podobny deal jsem resil v breznu. V tomto pripade jsem dal hodne agresivni nabidku. Brokera mam pocit, ze se to trosku dotklo. Psal mi do emailu:

Best of luck fishing, you’ll catch a big one eventually!

Tehdy prodavajici ani nedal zadnou odpoved. Proste to je signal, ze povazuji nabidku za tak nizkou, ze to nestoji ani za reakci. Minuly tyden se mi ten stejny broker ozval, ze prodavajici je velmi motivovany do konce roku tu stejnou nemovitost prodat. Jestli nejsem ochotny zase neco nabidnout:-). Ja si rikam sam pro sebe, ze klidne, ale pockam az se budou blizit ty vanoce.

V cem si myslim, ze ti brokeri delaji spatnou sluzbu

Nikdy bych nenechaval nabidky od kupujicich “vyhnit” bez odpovedi. I kdyby muj kupujici mel uz dobrou nabidku i s nejakou to back up, tak bych se snazil vysponovat cenu nahoru a vyjednat co nejlepsi podminky. Proste jako v aukci bych hral jednoho proti druhemu. Takze na tu moji nabidku bych napsal proti nabidku s lepsi cenou a lepsimi podminkami a cekal bych jak to dopadne. Stejne tak kdybych dostal velmi nizkou nabidku, tak dam counter offer s mirnou slevou.

Jinak to odmitani odpovedet, kdyz kupujici nenabidne dostatecne vysokou cenu je asi nejaka ego zalezitost. Me to pripada smesne. A vzdy zachovam chladnou hlavu. Kdyz nemovitosti vidim, ze zustala na trhu a stale se neprodava, tak se znovu vratim k vyjednavani.

Nejlepsi koupe jsem udelal, kdyz se to presne takto tahlo. Na prvni pokus me odmitli, ale za par mesicu jsme se uz bavili jak to uzavrit (nekolikrat jeste za nizsi cenu). Myslim, ze to k tomu realitnimu investovani velmi patri. Rychle neco koupit je strasne jednoduche. Mit tu trpelivost je tezsi.

Kdyz zvazuji nejakou realitni investici tak si pocitam tzv. CAP rate (capitalization rate). Je to procentualni vynos, ktery me investice prinese. Cisty prijem je najem minus vsechny naklady (krome odpisu a uroku na pujcce).

CAP RATE (%) = Cisty prijem (NOI) / Kupni cena

Napriklad. Nemovitost stoji 1 milion USD. Prinasi cisty prijem 100 tisic USD rocne. CAP rate je $100 tisic /  1 mil. * 100 = 10%. Nemovitost ma 10% vynos. Tohle je pro me v podstate nejdulezitejsi cislo a takto se divam na vsechny potencialni koupe.

Kdyz se na tu invesitici pouzije pujcka tak je dulezite spocitat tzv. CASH on CASH Return. Kolik penez se musi investovat na koupi a jaky bude vynos z tech investovanych penez.

Dejme tomu, ze si na 70% z kupni ceny muzu pujcit penize s 3% urokem.

Jak to bude vychazet ted?  Formule je podobna jen se od prijmu odectou naklady na pujcky (uroky).

Moje investice na koupi nemovitosti z prikladu vyse je 300 tisic USD. Cisty prijem je 100 tisic, ale z neho odectu uroky 3% (21 tisic). Takze cisty prijem je 79 tisic rocne.

Cash on Cash = $79 tisic / $300 tisic *100 = 26%

Rocni vynos s pouzitim dluhu (leverage) je u stejne nemovitosti 26%.

Takze investice s 10% CAP rate muze prinest cash on cash vynos 26%.

Stavebni zakony v Kalifornii prisne definuji jestli muzete dat na zachod pridat pisoar. Kdyz pridate pisoar tak musite pridat jednu kabinku navic pro zeny. Proste musi byt rovnopravnost. I kdyz ve skladu bude pracuje vetsina muzu, tak stavitele radeji ani pisoary neinstaluji, protoze pak neni dost mista na udelani stejneho poctu zachodu pro zeny. Vetsina skladu ma vetsinou jen dva zachody. V praxi je to vetsinou malo. I ve stredne velkem skladu pracuje teba 20-50 lidi. K tomu jsou ruzne kulturni odlisnosti. Treba zamestnanci puvodem z jihu nejradeji prijdou do prace a jako prvni vec zasednou na #2 na zachod. Cela dynamika chozeni i na #1 se pak dopoledne narusuje. Zachody jsou obsazene. Abych nepodporoval stereotypy, tak i v jinych narodech jsou takovi lide. Mel jsem jednou na nasteve kamarada z CR, ktery ke me chodil do kanclu pracovat. A ten delal naprosto to stejne. Hned po prichodu zasedl na c. 2 na zachod. Velmi neprijemna situace! Hlavne pak s kvalitou vzduchu! 

Dalsi nevyhodou je, ze hodne chlapu jsou trosku prasata a maji tendence pri pouziti normalniho zachodu nechavat na desce ruzne zlute stopy.

Z techto praktickych duvodu jsem zastancem pisoaru.

Ted stavime kancelar a zachody v Oregonu a maji tam uplne jinaci (a progresivni pristup) oproti Kalifornii.

Mam z toho radost. Protoze si muzeme pridat pisoaru kolik chceme a nehraje to zadnou roli. Muzeme dat dokonce pisoary uplne na kazdy zachod. Vsechno je UNISEX. Takze zadne rozdelovani na muze a zeny. Proste sulina muze mit kdokoliv a oceni to!  Jsem tomu rad! Oregonaci jsou nejlepsi.

P.S. Proste je videt, ze je potreba aby nam mistni politici a urednici dali logicke vysvetleni pro kazde pravidlo, abysme vedeli co delat a aby to nakonec bylo vsechno spravedlive.