Jak postupujeme pri navrhu kuchyne

Pizza

Nejdrive jsme najmuli sefkuchare, ktery tvrdil, ze pomahal rozjet 30 pizzerii. Ten udelal nejake nacrtky pro architekta. Ale byl v tom problem. Bylo poznat, ze treba je mozna dobry sefkuchar, ale s rozjedem pizzerii zas moc nevi jake jsou pravidla nebo jak co muze byt.

Potom jsme nasli mistniho architekta se kterym jsme ztratili ctyri tydny. Ten taky tvrdil, ze vi co a jak, ale s kuchynemi moc zkusenosti take nema. Jak jsme to poznali? Ze jsme vsechno overovali. Treba nam tvrdil, ze od vchodovych dveri musime mit min. 10 stop odstup od prodejniho pultu. Na plan nam namaloval 10 stop (coz jsou tri metry). Je to zbytecny prostor a do kuchyne se pak nic neveslo. Jenze ta informace byla presne obracene. Kdyz jsme volali na mesto tak nam rekli, ze nesmime mit vice nez 10 stop, aby se nam pak nezdrzovali zakaznici a nechteli tam treba sedet. Mame totiz povoleny jen take-out a delivery. A nesmime mit zadne misto na sezeni. Takze v tomto jsme se placali nekolik tydnu. Treba dal na plan nejake umyvadlo tesne u pojistek, presouval nam ohryvac vody, coz by bylo dost financne narocne, apod. Resili jsme porad layout a s tim architektem se nam moc dobre nepracovalo. Tech spatnych informaci nam dal vice.

Takze jsme minuly tyden vzali lepici pasku pro malire. Vzali vsechno vybaveni jake potrebujeme. A namalovali jsme si to na podlahu. A pak jsme mezitim zkouseli chodit a divat se kde se presne co bude delat. Presunuli co je potreba, aby pohyby po kuchyni byly co nejvice ekonomicke. Kde bude pec, kde bude umyvadlo, kde bude jaky stul, kde se co bude pripravovat…

Tohle jsme meli udelat uplne na zacatku!

Dalsi vec co se musi pro mesto resit je kam presne umistime jake vybaveni. To jsme nejdrive nechali delat architekta, ale pak zjistili, ze je nejlepsi si to taky namalovat sami. Usetrili jsme mnozstvi casu a nedrozumeni.

A posledni krok je, ze jsme nasli architekta, ktery nedela nic jineho nez kuchyne pro restaurace. A okamzite jsme videli, ze presne vi co dela. Dokazal okamzite odpovedet na vsechny otazky. Podival se na nas layout. Dal nam perfektni feedback. Nasel okamzite reseni. Vedel presne jaka jsou pravidla (z hlavy bez zjistovani). Vyvratil nam nejake mylne informac co jsme meli od sefkuchare i predchoziho artchitekta. Finalni plan jeste nemame, ale uz jsme hodne blizko.

Je to proces. Dozvedeli jsme se mraky informaci o tom jak budovat komercni kuchyn. Jaka jsou pravidla. Byl to takovy intenzivni rychlokurz. Doopravdy vidim jak jsme se strasne posunuli v tom porozumeni jak se to ma delat. Z toho mam dobry pocit. Jen trosku skoda casu co jsme promarnili, ale je to na dobre ceste.

Testujici investice do self storage co jsem delal pred rokem

Nemovitosti v USA

Pred rokem jsem investoval do tzv. Self Storage. Psal jsem o tom clanek s vice detaily.

Mezitim se objevil kupec, ktery odkoupil, myslim, ze vetsinu, provozoven na selft storage. Sek pro me je uz na ceste.

Ekonomika roste. Delaji se ksefty. Ve spolecnosti je optimismus. A kvuli tomu optimismuse delaji obchody za krasne valuace.

Takze zase nejaky kupujici co chtel najit nejaky vetsi obchod. Hodne self storage vlastni jednotlivci co maji jednu nebo par provozoven. Tady kupujici chtel koupit treba desitky provozoven. Penez je k dispozici hodne. Uroky porad nizke. Naklady na transakci (koupi) jsou obrovske (klidne stovky tisic dolaru). Ty velke firmy ani due dilligence nejak levne delat neumi, protoze si chteji maximalne kryt zada. A ty naklady se v podstate moc nemeni kdyz se koupit jeden self storage nebo 20 najednou. Kupujici chteji velke sousto a nemaji moc z ceho vybirat. Kdyz jsem psal ten puvodni clanek tak jsem ho nazval Velikost, velikost, velikost – recept na dobry exit.A je to presne takto.

Zatim to vypada, ze vynos z me investice za ten rok je 46%. S dalsim potencialem kvulitzv. earnout (kdyz se splni nejaka cisla, tak kupujici zaplati vice).

Jak obratit nevyhodu ve vyhodu

Podnikani & zivot v USA

Dejme tomu, ze chcete delat pneuservis. Ale mit vlastni provozovnu je obrovsky naklad (bud najem nebo koupe), na ktery nemate penize.

Tak tu nevyhodu pretvorite ve vyhodu. Nabidnete mobilni instalaci u zakazniku doma. Ja jako zakaznik hrozne nerad jezdim do pneuservisu prehazovat zimni za letni pneumatiky (a obracene). Ono to proste trva hodinu nez to vzdy udelaji. Takto si zavolam mobilni servis. Prijedou ke me domu. Cena je jen o trosicku drazsi nez kdybych jel do servisu. A nevyhoda, ze nemaji vlastni provozovnu je obrovska vyhoda pro me jako zakaznika.

Takhle je potreba premyslet u kazdeho podnikani. Co jsou moje silne stranky. Co jsou ty slabe. A jak to cele pretocit, aby se z te slabe stranky stala ta silna.

Moje oblibena platforma na investovani konci (Loyal3)

Investovani

Jsem velkym zastancem principu tzv. dollar cost averaging u investovani do akcii.

Spociva to v tom, ze pravidelne kupujete (napr. kazdy mesic) vybrane akcie a predem vybrane castky. Bez ohledu na to jestli jsou akcie nahore nebo dole. Jednou se rozhodnete do jakych firem chcete investovat a pak uz pravidelne probihaji nakupy. Kazdy mesic. Bez vyjimky a vzdy za presne urcenou castku.

Kdyz jsou akcie zrovna dole s cenou, tak za tu castku jich dostanete vice. Kdyz jsou nahore, tak mene. Je to jednoduche.

Moc se mi libila platforma Loyal3. Zadne poplatky a zadne provize. Nevyhodou bylo, ze nemeli v nabidce vsechny akcie, ale jen vyber. Vyhodou bylo, ze muzete investovat i malou castku (od 10 dolaru). I kdyz jedna akcie ma hodnotu treba $500, tak koupite zlomek te akcie.

Ta nejvetsi vyhoda je, ze nemusite nad nicim premyslet. Jednou to nastavite. A nakupy probihaji automaticky.

Treba si vyberete 5 akcii a do kazde chcete dat $100 mesicne.

Me se ten dollar cost averaging pristup vyplaci nejlepe. I kdyz jsem investovat do stejnych akcii pres separatni brokersky ucet a kupoval jsem vzdy v dobe, kdy jsem si myslel, ze je pokles, tak jsem mel horsi vysledky. Na Loyal3 mam vynos 28% za zhruba posledni rok a neco. Na regularnim uctu 13.76%.

Jen me mrzi, ze ta platforma konci.

Koupe nemovitosti jako strategie pro snizeni rizika

Nemovitosti v USA, Pizza

Uz pred mesicem jsen napsal tento clanek a zapomnel ho publikovat. Reagoval jsem na dotaz ohledne koupe provozovny na pizzerii.

Můžu se zeptat, jaká byla kupní­ cena, zejména ve vztahu k nabí­zenému nájmu?
Byla koupě o tolik výhodnější­ než nájem?

Lukinohk uz u toho clanku komentoval:Každý ví­ že John nemá rád nájmy 😉

To je pravda!:-) A je to jedna z odpovedi, ale je to slozitejsi.

Delsi odpoved je, ze v tom vidim minimalizaci rizika. Rozjet pizzerii je docela velka investice. Prostor se musi upravit na to, aby se tam dala provozovat restaurace. Napr. pripravit privod plynu na pec, pripojky na elektrinu (trifazovy proud a 220V) pro mixer, umyvadla na umyvani nadobi, odpady, odvetravani, specialni stropy, podlahy… Pak nakoupit vybaveni, ktere taky neni levne. Co vidim zkusenosti jinych provozovatelu takpocatecni investice je kolem $200,000.

Dejme tomu, ze se v jakemkoliv okamziku rozhodnu, ze ten business nechci dale delat, tak je obrovsky rozdil jestli prostor pronajimam nebo vlastnim. V pripade, ze pronajimam, tak vsechny upravy co jsem udelal tam navzdy zustanou. Penize za ne zpet nedostanu. Vybaveni muzu prodat, ale o dost levneji (nekdo si ho bude muset odinstalovat a odvezt), coz uz je trosku problem. Ale vsechno vybaveni odmotnovat nejde. Napr. kdyz se dela odsavani tak uz tam musi zustat majiteli nemovitosti. Takze rozprodavat vybaveni ze zkrachovale restaurace je velmi narocne a s minimalni sanci ze se zachrani puvodni investice.

Kdyz prostor vlastnim, tak ho muzu nabidnout nejakemu dalsimu cloveku, ktery se rozhodl delat pizzerii (nebo jiny typ restaurace). Da se to krasne marketovat, ze muze ziskat uz vybavenou provozovnu, co splnuje vsechny pozadavky od hygieny a mesta. A muze okamzite zacit. Nemusi cekat sest mesicu, kdy by si to sam budoval (a celou dobu platil najem). Je to velmi atraktivni a vim, ze bych kvuli tomu mohl zadat o dost vetsi najem. Takze timto zpusobem i kdyz budu neuspesny, tak mam dost velkou sanci dostat vetsinu investice zpet.

Nemovitost byla na prodej za $1.5M. Usmlouval jsem a koupil za $1.43M. Jsou to tri jednotky, takze cena jednu jednotku je$476k. Z tohoto pohledu mi pripada ta provozovna velmi levna. Obzvlast k pomeru co se musi nainvestovat do uprav a vybaveni (napr. tech $200k). Investuji do sveho. Upravy a i vybaveni v prostoru zustanou avse se muzepronajmout.

Ja vim, ze kdyz lide zacinaji novy business tak jsou strasne optimisticti. Nepremysli nad tim, co se stane kdyz to nevyjde. Ja jsem teda taky optimisita, ale vzdy premyslim jak by bylo chytre minimalizovat ty rizika. A tohle mi vyslo jako nejlepsi zpusob.

A kdyz bych rozjizdel dalsi provozovny tak bych chtel znovu ty nemovitosti koupit. Me se totiz strasne libi investovat do nemovitosti a zaroven v nich provozovat vlastni business. Stejne jak jsem to mel v Shipito. Nikomu to nedavalo logiku. Kazdy investor kroutil hlavou jak je to spatne. Ale bylo to nejlepsi rozhodnuti. Viz muj starsi clanek: Jak se stat realitnim magnatem.